الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

پس از انعقاد اجاره هریک از موجر و مستاجر نسبت به هم ملزم به اجرای تعهداتی می باشند , یکی از تعهداتی که موجر می بایست نسبت به آن اقدام نماید , انجام تعمیرات اساسی است که برای انتفاع از عین مستاجره در عین ملک مورد نیاز می باشد . حال اگر موجر از تعمیرات اساسی عین مستاجره خودداری نماید , مستاجر می تواند دادخواست الزام به تعمیرات اساسی را در مرجع صالح علیه موجر اقامه نماید .

وظیفه موجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

تعمیرات و مخارج اساسی که  مربوط به اصل بنا و تاسیسات باشد و برای انتفاع از عین مستاجره مورد نیاز باشد به گونه ای که در صورت خرابی , استفاده مستاجر ار ملک را مختل نماید برعهده موجر است مگر این که طرفین برخلاف آن تراضی نمایند و یا عرف منطقه برخلاف آن باشد .

وظیفه مستاجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

براساس ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 , تعمیرات جزئی  و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از عین مستاجره باشد بر عهده مستاجر است . برای مثال , موجر , آپارتمانی را به مستاجر اجاره می دهد و مستاجر در جهت زیبایی آپارتمان اقدام به کاغذ دیواری عین مستاجره می نماید .

اگر مستاجر با استفاده نادرست خود موجب خسارت ملک مورد اجاره شده باشد , نمی توان مالک را ملزم به تعمیر نمود .

آیا مستاجر می تواند مانع تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره شود؟

در صورتی که در زمان اجاره , ملک نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در انجام آن سبب آسیب به مال الاجاره گردد, مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اما اگر در این بازه زمانی مستاجر نتواند از ملک استفاده نماید , حق فسخ اجاره را دارد .

در صوررتی که مستاجر مانع تعمیرات عین مستاجره شود , موجر می تواند دادخواست الزام به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را به مرجع صالح تقدیم نماید .

نحوه طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

در صورتی که میزان ودیعه بیش از بیست میلیون ریال باشد , خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . اگر میزان ودیعه کمتر از بیست میلیون ریال باشد , مستاجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه نماید .

تشخیص اساسی بودن تعمیرات با دادگاه می باشد .

بررسی توامان طرح دعوای تخلیه و الزام به رسیدگی 

در صورتی که موجر در زمان رسیدگی به دعوای الزام به تعمیرات اساسی اقدام به طرح دعوای تخلیه ید نماید , این موضوع مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست . هرگاه دادگاه حکم قطعی در خصوص تخلیه عین مستاجره صادر نکرده باشد , مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند و یا از دادگاه درخواست نماید به او اجازه داده شود , تعمیرات مزبور را انجام دهد و مخارج را از مبلغ اجاره کسر نماید .

نحوه اجرای رای 

اگربعد از صدور حکم قطعی , موجر نسبت به تعمیرات اساسی اقدام نکند , مستاجر می تواند براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعمیرات را انجام دهد و از مبلغ اجاره کسر نماید . در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه تعمیرات را ندهد , سایر اموال موجر توقیف وا محل فروش آن هزینه تعمیرات وصول می شود . در صورت عدم دسترسی به اموال , موجر تا زمان هزینه تعمیرات جلب می شود .