فسخ و تنفیذ فسخ قرارداد

دعوای فسخ و تنفیذ فسخ قرارداد ،در مواقعی که یکی از طرفین یا هر دو طرف قرارداد ،حق بر هم زدن معامله را داشته باشند مطرح می گردد.اما از آنجایی که هر قرارداد ممکن است دستخوش تغییرات و اوضاع و احوالی در حین قرارداد شود ،یا اساسا بعد از انعقاد قرارداد معلوم گردد که شرایط معامله همانی است که توافق شده است.

یکی از موارد بسیار شایع و مهم در متن قراردادها، ماده فسخ قرارداد است .این موضوع با هدف برهم زدن معامله یا قرارداد به جهات گوناگون قانونی و قراردادی ایجاد شده و مورد قبول تمامی سیستم های حقوقی دنیاست.

 

درحالت کلی ، فسخ موضوعی جهت جلوگیری از ضرر و زیان بیشتر یا برای جبران ضرر وارده و بازگرداندن اوضاع به زمان پیش از انعقاد قرارداد ،می باشد.

فسخ از منظر علت دار بودن آن به دو نوع تقسیم می شود.

فسخ بدون علت یا همان خاتمه

این فسخ که به خاتمه نیز شهرت دارد، در زمانی است که یکی از طرفین بخواهد بدون اینکه دلیلی وجود داشته باشد قرارداد را فسخ نماید.این نوع فسخ در تمامی قراردادهای پیمانکاری رایج و مورد استفاده است.تفاوتی که در جهت آثار این نوع فسخ و فسخ با علت در قراردادها پیش بینی می گردد.

این است که در صورت اعمال فسخ بدون علت از سوی صاحب حق وی باید نه تنها کلیه مطالبات پیمانکار که متناظر با کارهای انجام شده موضوع قرارداد باشد را بپردازد.بلکه باید از عهده کلیه خسارات ناشی از فسخ وارده به طرف مقابل نیز برآید. اما اگر فسخ با علت اعمال گردد.تعهدی بر دوش صاحب حق فسخ نیست،به غیر از پرداخت مطالبات طرف قرارداد تا جایی که کارهای تحت قرارداد انجام شده است منهای خسارات قراردادی.

فسخ با علت

فسخ می تواند علل گوناگونی داشته باشد.این اسباب گاهی قانونی است و گاهی قراردادی .

علل قانونی عللی است که در متن قانون آمده و طرفین قرارداد اگر آن را اسقاط نکرده باشند می توانند از آن علل برای فسخ قرارداد استفاده نمایند.چه در قرارداد به فسخ اشاره شده باشد یا نشده باشد.

اقسام فسخ قانونی عبارتند از :

خیار مجلس

خیار شرط

خیار تاخیر ثمن

خیار رویت و خیار تخلف از وصف

خیار غبن

خیار عیب

خیار تدلیس

خیار تبعض صفقه

خیار تخلف شرط

خیار حیوان

جهات فسخ بنابر علل قراردادی ،به اختیار طرفین و نوع قرارداد بستگی دارد .هر قراردادی برحسب نحوه ایفای تعهدات و آنچه مطلوب متعهدله می باشد،می تواند اسباب گوناگونی جهت تجویز نقض تعهدات قراردادی، تاخیر در انجام تعهدات قراردادی، واگذاری تعهدات قراردادی به اشخاص ثالث بدون اذن کارفرما داشته باشد.

 

 

مطالبه خسارت تاخیر تادیه چک

مطالبه خسارت تاخیر تادیه چک (رای وحدت رویه شماره 812 هیات عمومی دیوان عالی کشور)

مطابق ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور  مدنی، خسارت ناشی از کاهش ارزش پول در صورت احراز شرایطی، قابل مطالبه خواهد بود.

 

اول اینکه موضوع دین، باید وجه نقد رایج باشد؛ به همین جهت ارزهای خارجی به علت رایج نبودن از شمول این ماده خارج اند.

شرط دوم، مطالبه دین از سوی متعهد له است؛ متعهد له باید اثبات کند پرداخت دین را از متعهد خواسته است. در صورتی که طلبکار دلیلی بر مطالبه دین از جانب خود نداشته باشد، طرح دعوا به معنای مطالبه بوده و تاریخ تقدیم دادخواست، تاریخ مطالبه محسوب می شود.

سومین شرط تجویز دریافت خسارت تاخیر تادیه، تمکن مدیون است؛ به عبارت دیگر باید اثبات شود مدیون در عین تمکن، از پرداخت دین خود امتناع نموده است.

شرط آخر نیز تغییر فاحش شاخص قیمت سالانه است که از سوی بانک مرکزی اعلام می شود.

در صورت احراز شروط فوق توسط دادگاه، حکم به پرداخت خسارت تاخیر تادیه صادر خواهد شد و در صورت فقدان هر یک از شروط مذکور، پرداخت خسارت تاخیر تادیه منتفی است.

چک یکی از رایج ترین وسیله های پرداخت میان مردم است که در موارد متعدد، به جهت بلا محل بودن، منجر به صدور گواهی عدم پرداخت از سوی بانک ها می شود. اصولا دارندگان این چک ها پس از صدور گواهی عدم پرداخت، اقدام به طرح دعوا علیه صادر کننده نموده و علاوه بر مبلغ مندرج در چک، خسارت تاخیر تادیه چک را نیز مطالبه می نمایند.

 

مجمع تشخیص مصلحت نظام در تبصره الحاقی به ماده 2 قانون صدور چک، دارنده چک را مستحق دریافت کلیه خسارات و هزینه های وارد شده که مستقیما و به طور متعارف در جهت وصول طلب خود از ناحیه صادرکننده متحمل شده، می داند.

طرح دعوا علیه شرکت تعاونی مسکن

شرکت تعاونی مسکن به عنوان یکی از شرکتهای تجاری شناخته شده در قانون تجارت، به موجب مقررات همین قانون و سایر قوانین مصوب در مورد شرکتهای تعاونی، واجد شخصیت حقوقی می باشد. با توجه به افزایش تعداد تعاونی های مسکن در سالهای اخیر و گستردگی روابط و معاملات آنها با افراد و سایر شرکتها، طرح دعوا علیه شرکت های تعاونی مسکن نیز روبه افزایش می باشد.

شرکت های تعاونی مسکن با هدف تامین مسکن ارزان برای قشر کم درآمد جامعه و حل مشکل مسکن به خصوص در کلان شهرها به وجود آمدند و مردم نیز با امید خانه دار شدن سرمایه خود را به این شرکت ها آوردند. شرکت های تعاونی با استفاده از این سرمایه ها و تسهیلات خاص دولتی و خصوصی، فعالیت خود را در جهت ایجاد مسکن آغاز کردند. بعضی تعاونی های مسکن مرتکب تخلفاتی شدند که موجب طرح دعاوی متعدد علیه این تعاونی ها در مراجع قضایی شد.

جرایم و تخلفات تعاونی های مسکن در قوانین مصوب در مورد تعاونی ها و اساسنامه شرکت های تعاونی پیش بینی شده است. از جمله این تخلفات می توان به موارد ذیل اشاره کرد:

 

1-ارائه گزارش خلاف واقع توسط مدیران یا بازرسان

 

2-ارتکاب اعمالی با سوء نیت توسط مدیران یا بازرسان که باعث ایراد ضرر به شرکت شود.

 

3-خیانت در امانت نسبت به وجوه و اموال شرکت توسط مدیران یا بازرسان یا کارکنان

 

4-ارائه گزارش خلاف واقع توسط حسابرس شرکت

 

5-معامله با مدیران شرکت تعاونی بر خلاف قوانین و مقررات

 

6-استنکاف بازرس شرکت از رسیدگی به شکایات واصله

 

7-ایجاد مانع برای بازرس در رسیدگی به وظایف قانونی

 

8-سهیم شدن بازرس در معاملات شرکت تعاونی بطور مستقیم یا غیر مستقیم

 

9-ارائه گزارش خلاف واقع به مجامع عمومی، وزارت تعاون و …

 

10-قبول سمت در شرکت تعاونی با وجود مانع قانون

11-عدم برگزاری مجامع عمومی در موعد قانونی

 

12-ممانعت از عضویت اشخاص واجد شرایط قانونی

 

13-قبول عضویت اشخاص فاقد شرایط قانونی

 

14-تجاوز از حدود پروانه ساختمانی

 

15-انتقال واحدهای مسکونی ساخته شده توسط شرکت تعاونی به اشخاص غیر سهامدار

 

16-استفاده از وجوه تادیه شده توسط سهامداران بر خلاف قوانین و مقررات

 

ابطال و اعلام بطلان قراردادها

ابطال و اعلام بطلان قراردادها در آثار و نتیجه قراردادها موثر است .چرا که عقد باطل عقدی است که دارای شرایط صحت معامله نمی باشد.

بطلان ، وضعیت قراردادی است که در عالم حقوق وجود و اثری ندارد .عقد در صورتی باطل است که فاقد یکی از شرایط اساسی صحت عقد باشد.به عقد باطل گاهی عقد غیر معتبر یا عقد فاسد گفته می شود.

بطلان نتیجه فساد در ارکان اصلی عقد و برخورد مفاد آن با مصالح اجتماعی است.به همین جهت نیز از آغاز آن را بی اعتبار می کند.هرچند که بطلان مدت ها پس از آن اعلام شود.

منظور از روابط طرفین ،حقوق و تعهداتی است که طرفین در ارتباط با عقد در برابر یکدیگر پیدا می کنند.برای عقد باطل از حیث بطلان ، اثر حقوقی نمی توان شناخت.چه این که عقد باطل در عالم حقوق تحقق پیدا نمی کند تا منشا اثر حقوقی باشد.اما در صورتی که طرفین به مناسبت عقد باطل ، مالی را به یکدیگر تسلیم کرده یا عملی را برای یکدیگر انجام داده باشند،زمینه برای پیدایش حقوق و تعهدات طرفین در برابر یکدیگر فراهم می شود.

لذا در این صورت باید…

 

آنچه در مقام اجرای عقد به دست آمده یا به ظاهر تملک شده است بازگردانده شود.

 

تلف دو عوض یا یکی از آن ها مانع اجرای آثار اعلام بطلان قرارداد نیست.چنانچه قانون مدنی مقرر می دارد:

 

̎ تلف یکی عوضین مانع اقاله نیست.در این صورت به جای آن چیزی که تلف شده است مثل آن در صورت مثلی بودن و قیمت آن درصورت قیمی بودن داده می شود.̎

اصولا غیر از طرفین قرارداد، اشخاص دیگری وجود دارند که اراده ایشان در تشکیل قرارداد دخالت نداشته اما ممکن است اثر عقد از طرفین به آنها سرایت کند.این اشخاص را قائم مقام می گویند.

اشخاص قائم مقام به دو دسته تقسیم می شوند:

 

قائم مقام عام که عبارت از وراث است.

قائم مقام خاص که شامل منتقل الیه مال موضوع قرارداد و یا طلبکار طرف قرارداد است.

قائم مقام عام : این نوع قائم مقامی ،درحقیقت ادامه دهنده شخصیت حقوقی طرف قرارداد است،که آثار قرارداد از او سرایت میکند.قائم مقامی نسبت به تعهدات مورث اصولا محدود به حدود اموالی است که به ارث از شخص متعهد به قائم مقام انتقال یافته است.

قائم مقام خاص :کسانی که قائم مقام خاص یکی از دو طرف عقد شده اند از اعلام بطلان صدمه می بینند.به ویژه درجایی که او با حسن نیت به معامله بپردازد و از بطلان سبب حق انتقال دهنده آگاه نباشد.بی گمان او در هر حال حق رجوع به انتقال دهنده را دارد و می تواند مالی را که بیهوده و ناروا داده است بازستاند.لیکن این حق نیز به طور کامل راه ضرر به او را نمی بندد.

کمیسیون ماده 77 شهرداری

کمیسیون ماده 77 موظف به رسیدگی به اختلافات اشخاص حقیقی و حقوقی نسبت به اخذ عوارض می باشد.

صلاحیت کمیسیون ماده 77 شهرداری

کمیسیون ماده 77 قانون شهرداری مرجع رفع اختلاف میان پرداخت کننده و شهرداری در خصوص عوارض و بهای خدمات ارائه شده می باشد، البته لازم به ذکر است کمیسیون ماده 77 در صورت بروز اختلاف میان مودی و شهرداری، صلاحیت رسیدگی به اختلاف را دارد و صرف عدم پرداخت مودی سبب ارجاع موضوع به این کمیسیون نخواهد شد. همچنین کمیسیون ماده 77 صلاحیت رسیدگی به اختلافات ناشی از اجرای قانون نوسازی و عمران شهری مصوب 1347 را دارا می باشد.

نحوه رسیدگی در کمیسیون ماده 77 شهرداری

اعتراض مودی کتبا به اطلاع کمیسیون رسیده و ایشان ابتدا قانونی بودن مطالبه عوارض را مورد بررسی قرار می دهد و نتیجه بررسی را به صورت کتبی به معترض ابلاغ می نماید در صورتی که به تشخیص اعضاء حضور معترض در کمیسیون ضروری باشد رسیدگی با حضور معترض پیگیری خواهد شد.

اجرای رای کمیسیون ماده 77 شهرداری

طبق ماده 77 قانون شهرداری ها، بدهی هایی که به موجب رای کمیسیون تشخیص داده شود طبق مقررات مربوط به نحوه اجرای مفاد اسناد رسمی قابل وصول می باشد. دایره اجرای ثبت اسناد و املاک، به درخواست ذی نفع اقدام به صدور اجراییه می نماید و ضمن ابلاغ مفاد اجراییه از مودی می خواهد ظرف 10 روز مبادرت به اجرای آن نماید و در صورتی که قادر به انجام نمی باشد مراتب عدم تمکین و صورت جامع دارایی خود را به این اداره تقدیم نماید.

اعتراض به رای کمیسیون ماده 77

آراء صادره کمیسیون ماده 77 شهرداری قطعی و لازم الاجرا می باشد. بنابراین آراء کمیسیون غیر قابل اعتراض می باشد.

ابطال رای کمیسیون ماده 77 شهرداری

چنانچه رای صادره مخالف قوانین و مقررات قانونی صادر شده باشد، معترض می تواند دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده 77 به دیوان عدالت اداری تقدیم نماید.

حقوق و تکالیف ارسال کننده حمل و نقل دریایی

صاحبان کالا در جهت حفظ کالاهای خود از ضرر و زیان های احتمالی موظف به اجرای مقرراتی می باشند. آنان می بایست به سبب آنکه بتوانند علیه متصدیان حمل و نقل به آسانی اقامه دعوا نمایند، دقت لازم را در زمان تحویل کالا به متصدی حمل و نقل انجام دهند.

حقوق و تکالیف صاحبان کالا در قانون ایران

بر اساس قانون تجارت و قانون دریایی ایران، ارسال کننده موظف می باشد تا کالا را به درستی بسته بندی نماید و اطلاعات کافی را در اختیار متصدی حمل و نقل قرار دهد، چنانچه به سبب بسته بندی نادرست کالا و عدم اطلاعات کافی به محموله باری آسیبی وارد گردد، ارسال کننده مسئول خسارات وارده به کالا می باشد همچنین اصولا ارسال کننده مکلف به پرداخت هزینه حمل و نقل به متصدی می باشد مگر اینکه طرفین ضمن انعقاد قرارداد حمل و نقل بر خلاف آن توافق نموده باشند.

طبق ماده 384 قانون تجارت، در صورت عدم تادیه هزینه حمل و نقل از جانب ارسال کننده و مرسل الیه، متصدی حمل و نقل مکلف می باشد مراتب را به اطلاع ارسال کننده رسانده و محموله باری را موقتا نزد خود یا ثالثی امانت گزارد. در هر صورت ارسال کننده مسئول هر عیب و نقص وارد شده به کالا می باشد.

مسئولیت ارسال کننده در اسناد بین المللی

جامعه بین المللی در جهت حمایت از تجار و بازرگانان و متصدی حمل و نقل اقدام به تصویب مقرراتی نموده است، بر اساس مقررات این معاهدات، متصدی حمل و نقل ارسال کننده در جهت کاهش ضرر و زیان های احتمالی موظف به رعایت مقرراتی می باشد.

مسئولیت ارسال کننده کالا به استناد به قواعد لاهه و لاهه – ویزبی  و قواعد هامبورگ

طبق مفاد قوانین کنوانسیون لاهه و لاهه ویزبی، ارسال کننده موظف می باشد تا محموله باری را به درستی بسته بندی نماید و اطلاعات کافی را در اختیار متصدی حمل ونقل قرار دهد، در غیر این صورت متصدی حمل  نقل مسئول خسارات وارده به کالا می باشد، همچنین ارسال کننده مسئول خسارات خطرناکی می باشد که متصدی حمل و نقل از ماهیت آنان بی خبر می باشد.

بر اساس قواعد هامبورگ، ارسال کننده موظف می باشد چنانچه در محموله باری کالای خطرناک موجود است آن را علامت گذاری نموده یا برچسب روی آن ها قرار دهد.

مسئولیت ارسال کننده کالا با توجه به قواعد روتردام

طبق ماده 27 قواعد روتردام، ارسال کننده باید کالا را به گونه ای به متصدی حمل و نقل تحویل دهد که او بتواند کالا را بارگیری ، بسته بندی و تخلیه نماید و همچنین خطری برای افراد و اموال ایجاد نکند. همچنین ارسال کننده مسئول خساراتی می باشد که به سبب وجود کالاهای خطرناک به محموله باری وارد می گردد.

مسئولیت متصدی حمل و نقل و ارسال کننده جاده ای

قانون گزار جهت حمایت از صادرات و واردات و کاهش آسیب های احتمالی به کالا ، وظایفی را برعهده متصدی حمل و نقل و ارسال کننده قرار داده است ، اما به جهت ارتباطات اقتصادی با کشورهای دیگر، ضرورت آگاهی از قوانین حوزه حقوق بین الملل احساس می گردد .

مبنای مسئولیت متصدی حمل و نقل جاده ای در قانون ایران

براساس قانون مدنی ، مسئولیت متصدی حمل و نقل همچون امین می باشد و متصدی حمل و نقل تنها در صورت تعدی و تفریط مسئول خسارات وارده به کالا می باشد ، براین اساس مادامی که متصدی حمل و نقل نتواند دلیلی بر تقصیر خوانده در مرجع صالح اقامه نماید، طرح دعوا علیه متصدی حمل و نقل بی اثر می باشد .

در مقابل براساس قانون تجارت، اصل بر مسئولیت متصدی حمل ونقل می باشد و متصدی حمل و نقل مسئول کلیه خسارات وارده به کالا می باشد مگر این که بتواند در مرجع صالح ثابت نماید که تلف یا گم شدن مربوط به جنس خود مال التجاره یا مستند به تقصیر ارسال کننده و یا مرسل الیه و یا ناشی از تعلیماتی بوده که یکی از آنان داده است و یا مربوط به حوادثی بوده است که هیچ متصدی محتاطی نیز نمی توانست از آن جلوگیری نماید .

مبنای مسئولیت متصدی حمل و نقل جاده به استناد کنوانسیون CMR

مطابق بند 1 ماده 17 کنوانسیون ، متصدی حمل و نقل مسئول خسارات وارده به کالا می باشد مگر این که عدم تقصیر خود را در مرجع صالح ثابت نماید .

موارد معافیت متصدی حمل و نقل جاده ای براساس کنوانسیون CMR

چنان چه متصدی حمل و نقل در مجع صالح ثابت نماید که به سبب عیب ذاتی کالا به محموله باری خسارتی وارد گشته است و یا عیب ناشی از مسائلی باشد که متصدی حمل ونقل قادر به جلوگیری آن نبوده است و یا مرسل الیه یا ارسال کننده سبب ورود خسارت به کالا را فراهم کرده باشند، از مسئولیت مبرا می گردد .

حق فروش کالا توسط متصدی حمل و نقل به سبب فساد قریب الوقوع

متصدی حمل و نقل بدون وصول ارسال دستور از جانب ارسال کننده یا مرسل الیه می تواند نسبت به فروش کالاهای فاسدشدنی اقدام نماید، همچنین متصدی حمل و نقل می تواند در صورت نامتناسب بودن هزینه انبارداری و عدم ارائه به موقع از سوی ارسال کننده نسبت به فروش کالا اقدام نماید .

مسئولیت ارسال کننده در قانون تجارت

متصدی حمل و نقل موظف می باشد کالا را به درستی بسته بندی نماید و اطلاعات کافی را در اختیار متصدی حمل و نقل قرار دهد ،چنان چه به سبب اطلاعات نادرست و عدم بسته بندی صحیح کالا به محموله باری خسارتی وارد گردد ، متصدی حمل و نقل مسئول خسارت وارده به کالا نمی باشد .

وظایف ازسال کننده در کنوانسیون CMR

براساس مفاد کنوانسیون CMR، ارسال کننده می بایست اطلاعات مکفی را درخصوصز محموله باری در اختیار متصدی حمل و نقل قرار دهد ، همچنین ارسال کننده موظف به بسته بندی صحیح کاا می باشد براساس ماده 10 کنوانسیون CMR فرستنده در برابر حمل کننده مسئول خسارات وارد شده به اشخاص و تجهیزات و کالاهای دیگر یا هرگونه تجهیزات که در نتیجه نقص بسته بندی کالا ایجاد شده می باشد مگر این که نقص بسته بندی در موقع تحویل کالا آشکار یا برای حمل کننده شناخته شده باشد و متصدی حمل و نقل هیچ گونه حق شرطی در این مورد در بارنامه ذکر نکرده باشد .

 

مدارک و مراحل دریافت سند مالکیت تک برگی

سند تک برگی به علت اعتبار بیشتر، از نظر کاهش جرائم و جعل سند بسیار رواج پیدا کرده است. برای هر گونه انتقال یا ثبت جدید آپارتمان، ملک و زمین، سند تک برگی مورد نیاز است. این سند مالکیت صاحب ملک یا زمین را مشخص می کند و بر عکس انواع دیگر سند ملکی مانند قولنامه و شش دانگ که دفترچه ای بودند، تنها دارای یک برگ هولوگرام شده است. در نظر داشته باشید که علاوه بر موارد تعویض، می توانید همواره نسبت به اصلاح سند مالکیت خود اقدام نمایید.

ویژگی های سند تک برگی نسبت به سند مالکیت سنتی 

ثبت اطلاعات ملک و مالک به صورت سیستمی و یکپارچه در کل کشور، کاهش اقدامات جعلی و سوء استفاده های جانبی، ثبت اطلاعات به‌ شیوه مکانیزه و عدم ثبت دستی، صدور و تحویل اسناد جداگانه به تمامی شرکای ملک، ثبت کروکی دقیق ملک و متراژ دقیق آن، وجود هولوگرام بر روی سند.

مدارک لازم برای تعویض سند دفترچه ای و دریافت سند تک برگی

اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده ملک، مالک جدید و مالک قبلی

وکالتنامه(در صورتی که هر یک از طرفین اصیل نیستند)

برگه خلاصه معامله یا بنچاق

پر کردن فرم تقاضای دریافت سند تک برگی و فرم مربوط به اداره پست

اصل سند مالکیت قبلی (منگوله دار یا تک برگی متعلق به مالک قبلی)

ارائه پایان کار شهرداری، استعلام سند، تسویه حساب با بیمه تأمین اجتماعی(در صورت کاربری تجاری)

پرداخت هزینه های لازم در دفاتر اسناد رسمی

آدرس و کد پستی ملک

قبض تلفن ثابت ملک

مراحل دریافت سند تک برگ

• فرم درخواست صدور سند تک برگی و مراجعه به دفاتر اسناد رسمی

اولین مرحله برای دریافت سند تک برگی مراجعه به دفاتر ثبت است؛ اما نخست باید توجه داشته باشید که شما ممکن است دو هدف مختلف داشته باشید، یکی اینکه قصد تغییر سند منگوله دار به سند تک برگی را دارید و یا ملک جدید خریداری کرده اید و به دنبال دریافت سند جدید هستید. در حالت نیازی به رجوع به دفاتر ثبت نیست و تنها کافی است پا به اداره ثبت املاک بگذارید، ولی در حالت دوم نخست باید به یکی از دفاتر ثبت اسناد مراجعه کرد. هم خریدار و هم فروشنده باید هر دو وارد دفتر ثبت شوند و همچنین مدارک شناسایی نیز باید به همراه داشته باشند.

• مفاصاحساب شهرداری

گواهی پایان کار شهرداری یکی از مدارک مورد نیاز برای دریافت سند تک برگ است. از این رو ملک نباید به هیچ عنوان دارای بدهی پیشین یا مالیات و عوارض پرداخت نشده باشد. همچنین ارائه گواهی از سازمان نوسازی در مورد ملک یا زمین های مورد معامله که تعیین تکلیف کاربری آن در مورد تجاری، مسکونی یا اداری بودن شان مشخص است باید ارائه شود. این گواهی نشان از تسویه حساب با این ارگان می باشد.

• ارائه و تحویل سند مالکیت قبلی

برای نقل و انتقال سند مالکیت و یا برای تبدیل سند منگوله دار به سند تک برگی، باید اصل سند مالکیت قبلی ملک یا زمین به اداره ثبت ارائه شود، در غیر این صورت سند جدید برای شما صادر نمی شود. برای سندهای مفقود شده دریافت سند المثنی ضروری است. اطلاعات مربوط به نقل ‌و انتقال در سندهای تک برگی درج نمی شود و تنها اطلاعاتی که در سندهای تک برگی نوشته می شوند، مشخصات مالک جدید می باشد.

مطالبه اجورمعوقه

مطالبه اجورمعوقه :

با انعقاد عقد اجاره , موجر ومستاجر ملزم به رعایت تعهدات خود می باشند . موجر ملزم به تحویل ملک به مستاجر می باشد و مستاجر می بایست مال الاجاره را در مواعدی که فی مابین طرف معین شده است ,به موجر تحویل دهد . در صورت عدم پرداخت مال الاجاره , موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را تقدیم دادگاه نماید .

 

عوامل موثر در میزان اجاره بها :

در صورت تنظیم قرارداد اجاره , مستاجر ملزم می باشد میزان اجاره بها را براساس توافقی که طرفین درقرارداد اجاره تعیین کرده اند , پرداخت نماید  , در صورت عدم تعیین اجاره بها در قرارداد , دادگاه میزان اجاره بها را مشخص می کند .

مستاجر نمی تواند به بهانه آن که از ملک استفاده نکرده است از پرداخت اجاره خودداری نماید بدین سبب که موجر, ملک را به مستاجر تسلیم نموده است .

 

بررسی فوت مستاجر و اقساط اجاره بها :

برخلاف سایر دیون با فوت مستاجر , اقساط اجاره بها که زمان وصول آن نرسیده است , حال نمی شود و موجر فقط در خصوص اجاره بها قبل از فوت می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید و اجاره بها را از  ترکه مستاجر وصول  می نماید .

 

نحوه طرح دعوای مطالبه اجورمعوقه :

موجر در صورتی که میزان اجاره بها بیش از بیست میلیون ریال باشد , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید و در صورتی که میزان اجاره بها تا بیست میلیون ریال باشد , می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف  وقوع ملک ارائه نماید .

اگر مستاجر در جهت پرداخت اقساط اجاره بها , چک به موجر پرداخت نموده باشد و چک پرداخت نگردد , خواهان نمی تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه ارائه نماید و در صورت طرح دعوا       می بایست دادخواست مطالبه وجه چک تقدیم دادگاه کند . البته اگر چک به جهت تضمین قرارداد اجاره به موجر ارائه شده باشد , موجر در ارائه  دادخواست مطالبه چک یا مطالبه اجور معوقه اختیار دارد .

 

 

 

 

قابلیت اعتراض به دعوای مطالبه اجور معوقه :

در صورت طرح دعوا در دادگاه , تجدیدنظرخواه می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی , دادخواست تجدیدنظر خود را به دادگاه تجدیدنظر ارائه نماید و چنانچه خواهان درخواست خود را به شورای اهل اختلاف تقدیم نموده باشد , جهت اعتراض می تواند به دادگاه عمومی مراجعه نماید .

 

نحوه اجرای رای :

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , موجر می تواند با رعایت مستثنیات دین , نسبت به معرفی اموال مستاجر اقدام می نماید , دادورز نسبت به توقیف و فروش اموال مستاجر اقدام می نماید . در صورتی که اموالی از مستاجر در دسترس نباشد , مستاجر تا زمان پرداخت اجاره بها جلب می شود , همچنین اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه پرداخت نموده باشد , موجر می تواند نسبت به وصول اجاره بها از محل ودیعه اقدام نماید .

 

 

دعوای مطالبه سرقفلی

دعوای مطالبه سرقفلی :

در قانون روابط موجر و مستاجر 1356 مالک ملک تجاری می تواند در زمان واگذاری ملک خود به دیگری مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از او دریافت نماید, همچنین مستاجر می تواند در اثناء مدت اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت نماید . در صورتی که مالک براساس حکم دادگاه نسبت به تخلیه ملک اقدام نماید , مستاجر نیز می تواند در مرجع صالح دعوای مطالبه سرقفلی اقامه نماید , البته این یک حکم کلی نمی باشد و چنان چه مالک در زمان اتمام قرارداد اجاره دعوای تخلیه در دادگاه اقامه نکرده باشد این موضوع مانعی برای مطالبه دعوای سرقفلی از سویی مستاجر  نیست و مستاجر حق مطالبه سرقفلی را دارد .

 

حق مطالبه سرقفلی توسط مستاجر دوم :

اگر مالک از مستاجر اول سرقفلی دریافت نکرده باشد چنانچه مستاجر با دریافت مبلغ سرقفلی ملک را به دیگری منتقل نماید مستاجر دوم حق دریافت سرقفلی از موجر را ندارد .

 

عدم استحقاق مستاجر در مطالبه سرقفلی :

براساس ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 , چنان چه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستاجر کلیه حقوق خود را ضمن عقد اجاره استیفاء کرده باشد ,هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت .

 

شرایط اسقاط  حق سرقفلی :

اگر ضمن قرارداد اجاره , حق افزایش اجاره بها و تخلیه ملک در زمان تصرف مستاجر از مالک سلب شود و همچنین مالک متعهد شود که ملک را بغیر واگذار نکرده و مورد اجاره به همان مبلغ تعیین شده در قرارداد به مستاجر واگذا  نماید , مستاجر می تواند مبلغی تحت عنوان سرقفلی از موجر و یا مستاجر دیگر برای اسقاط حق خود دریافت نماید .

 

 

تعیین میزان سرقفلی :

موجر و مستاجر می تواند ضمن قرارداد اجاره نسبت به میزان سرقفلی با یکدیگر توافق نمایند , چنان چه فی مابین آنان در خصوص سرقفلی توافقی حاصل نشده باشد , دادگاه براساس نظر کارشناس میزان سرقفلی را تعیین می نماید .

 

طرفین دعوای مطالبه سرقفلی :

خواهان این دعوا مستاجر می باشد که درجهت مطالبه حق سرقفلی دادخواست خود را به طرفیت موجر در مرجع صالح اقامه می نماید .

 

مرجع صالح برای طرح دعوای مطالبه سرقفلی :

خواهان در زمان طرح دعوا می بایست به مبلغ سرقفلی توجه نماید , چنان چه مبلغ سرقفلی کمتر از بیست میلیون تومان باشد , خواهان می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک ارائه نماید و در صورتی که مبلغ سرقفلی بیش از تومان باشد خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای حکم :

پس از قطعیت حکم , اجراییه صادر و به مالک ابلاغ می شود تا ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اجراییه نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام نماید در صورت عدم پرداخت سرقفلی از سوی مالک , مستاجر می تواند در جهت احقاق حقوق مالی خود , نسبت به توقیف اموال موجر اقدام نماید .