دعوای قلع و قمع بنا

دعوای قلع و قمع بنا در چه مواردی مطرح می شود؟

قلع و قمع بنا ، یکی از دعاوی شایع مطروح در مراجع قضائی است که جهت امحاء و از بین بردن بنا و تاسیسات و … طرح می‌شود.

این دعوا زمانی مصداق دارد که شخصی ملک دیگری را من غیر حق تصرف میکند و اقدام به ایجاد بنا و کاشت درخت و زرع بذر و … مینماید.البته ممکن است اصل تصرف، عدوانی نباشد و شخص با اذن مالک، متصرف ملک شده باشد اما این اذن صرفا جهت تصرف بوده و متصرف مجاز به ایجاد بنا و تاسیسات نبوده است. در این صورت نیز آثار ایجاد شده در صورت درخواست مالک، قلع و قمع خواهند شد.

بدیهی است که این دعوا فقط در مورد اموال غیر منقول مصداق دارد و در مورد اموال منقول میتوان، اعاده به وضع سابق را از دادگاه تقاضا کرد.

خواهان این دعوا میتواند مالک عین یا منفعت باشد؛ بنابراین مستاجر نیز میتواند دادخواست قلع و قمع بنا را تقدیم کند. همچنین شخصی که از طرف مالک، متصرف باشد هم میتواند به قائم‌مقامی از مالک، خواهان دعوا باشد؛ مثل وکیل و امین و خادم.

 

خوانده دعوا نیز شخصی است که بدون داشتن حق قانونی یا قراردادی، اقدام به ایجاد و احداث بنا و تاسیسات، غرس اشجار یا زرع زراعت کرده است. ضروری است خواهان تمامی متصرفین ملک را در دادخواست خود مورد خطاب قرار دهد؛ در غیر اینصورت دادگاه قرار عدم استماع دعوای قلع و قمع را به علت عدم تصرفات انحصاری خوانده در ملک، صادر می نماید.

قانونگزار در ماده 3 قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها اقدام به جرم انگاری تغییر کاربری املاک زراعی موضوع این قانون نموده و قلع و قمع بنا را به عنوان یکی از مجازات‌های این جرم معین نموده است.

در مورد این جرم، با صدور حکم کیفری ، قلع و قمع بنا نیاز به طرح دعوای حقوقی ندارد. (رای وحدت رویه شماره 707 هیئت عمومی دیوان عالی کشور)

اما در صورتی که حکم صادره مستند به ماده 690 کتاب پنجم قانون مجازات اسلامی باشد، صرف صدور حکم محکومیت برای قلع و قمع بنا کافی نیست و تقدیم دادخواست حقوقی ضروری میباشد.

دعوای تایید اخذ به شفعه

دعوای تایید اخذ به شفعه :

زمانی که یک ملک میان دونفر مشترک باشد و یکی از آنان ملک خود را به دیگری بفروشد , شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن به خریدار , سهم خریدای شده را به تملک خود در آورد و اقدام به اخذ شفعه نماید .

 

شرایط اخذ به شفعه :

اخذ به شفعه را شریک در خصوص مال غیرمنقولی که قابل تقسیم می باشد می تواند اعمال نماید به شرط آن که شریک به وسیله قرارداد بیع  قصد انتقال سهم خود را داشته باشد .

اعمال اخذ به شفعه فوری می باشد , البته اگر شفیع عدم آگاهی و فوری بودن را در دادگاه ثابت نماید ,  مانع سقوط حق شفعه می باشد .

 

آثار اجرای اخذ به شفعه :

با اعمال اخذ به شفعه توسط شریک , تمام معاملاتی که قبل و بعد  از بیع انجام گرفته است , باطل می گردد و عین و منافع مبیع به تملک خریدار در می آید .

 

بررسی اعمال اخذ به شفعه در خصوص حق کسب و پیشه :

اخذ به شفعه را در صورتی می توان اعمال کرد که ملک به وسیله بیع به دیگری منتقل گردد و از آن جا که  حق کسب و پیشه به وسیله بیع قابل انتقال نمی باشد , شریک به وسیله اخذ به شفعه نمی تواند آن را به تملک خود در آورد .

 

بررسی اعمال اخذ به شفعه در خصوص وقف :

در صورتی که حصه یکی از دو شریک  وقف باشد و شریکی که سهم او ملک باشد قصد فروش سهم خود را داشته باشد , موقوف علیهم حق اعمال اخذ به شفعه را ندارد اما در مواردی که قانون اجازه فروش مال موقوفه را صادر نموده است , متولی یا موقوف علیهم قصد فروش مال موقوفه را داشته باشد , شریک دیگر می تواند اخذ به شفعه نماید .

 

انتقال اخذ به شفعه به وراث :

بعد از فوت مالک , حق اعمال اخذ به شفعه به وراث او منتقل می گردد , وراث می بایست بالاتفاق نسبت به اخذ به شفعه اقدام نمایند و یا نسبت به سقوط آن اقدام نمایند .

بررسی اعمال حق حبس در اخذ به شفعه :

شفیع نمی تواند به بهانه عدم تحویل ملک از پرداخت ثمن  به خریدار خودداری نماید و از حق حبس استفاده نماید .

 

موارد سقوط حق شفعه :

شرکا می توانند ضمن قرارداد , حق شفعه را اسقاط نمایند . در این صورت در زمان فروش مال توسط یکی از شرکاء , شریک دیگر نمی تواند اخذ به شفعه نماید . گاهی بدون آنکه ضمن قرارداد در خصوص اسقاط حق شفعه فی مابین طرفین  توافق حاصل شود , امکان اخذ به شفعه وجود ندارد . از جمله این موارد می توان به تاخیر در اجرای حق , ناتوانی در پرداخت ثمن و تلف کل مبیع قبل از اخذ به شفعه اشاره کرد .

نحوه طرح دعوای اخذ به شفعه :

در صورت طرح دعوا در دادگاه , خواهان می بایست دادخواست خود را به طرفیت خریدار و فروشنده به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای حکم :

خواهان با پرداخت ثمن معامله , تملک خود را به شریک دیگر اطلاع می دهد . پس از تایید اخذ به شفعه و صدور حکم قطعی , هیچ اعتراضی پذیرفته نمی شود .

 

 

دعاوی اثبات مالکیت 

اشخاص نسبت به اموال , علاقه های ذیل را دارند :

حق مالکیت

حق انتفاع

حق ارتفاق

در برخی از موارد در خصوص مالکیت ممکن است  در میان اشخاص , اختلاف حاصل شود . در این صورت مدعی می تواند در مرجع صالح برای اثبات مالکیت خود , طرح دعوا نماید .

 

دعوای اثبات مالکیت با سند عادی  

 

دعوای اثبات مالکیت  با سند عادی , زمانی در مرجع صالح اقامه می شود که در خصوص مالکیت اختلاف حاصل شود و ملک دارای سند رسمی نباشد  در نتیجه اگر خواهان در خصوص ملکی که دارای سند رسمی می باشد در دادگاه اقامه دعوا نماید , محکمه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید .

 

اثبات مالکیت ورثه 

 

وراث متوفی تا قبل از تقسیم ماترک می توانند  نسبت به مالکیت در مرجع صالح طرح دعوا نمایند زیرا مالکیت آنان تا قبل از تقسیم متزلزل می باشد . خواهان این دعوا ورثه متوفی می باشند که شامل , اشخاصی که به موجب رابطه نسبی و سببی  ازمتوفی  ارث می برند و  افرادی که در وصیت نامه, نام آنان ذکر شده است می شود .

 

اثبات مالکیت عرصه و اعیان 

 

منظور از عرصه ,زمینی  است که ساختمان بر روی آن ساخته شده است و منظور از اعیان , ساختمانی است که بر روی زمین احداث شده است . اگر شخصی مدعی مالکیت هریک از عرصه و اعیان باشد , می تواند در مرجع صالح , طرح دعوا نماید .

 

اثبات مالکیت حق ارتفاق 

 

حق ارتفاق , حقی است که شخص در ملک دیگری دارد .در صورتی که فی مابین صاحب حق ارتفاق و مالک اختلاف رخ دهد , مدعی می تواند در مرجع صالح طرح دعوا نماید .

 

اثبات مالکیت حق انتفاع 

 

حق انتفاع , حقی است که به موجب آن شخص می تواند از عین مال که متعلق به دیگری است یا مالک خاص ندارد , استفاده کند . صاحب حق انتفاع , خواهان  محسوب می شود و می بایست ادعای خود را در دادگاه ثابت نماید .

 

ادله اثبات دعوای اثبات مالکیت

 

مهم ترین ادله اثبات مالکیت , اماره تصرف می باشد که براساس آن , تصرف به عنوان مالکیت , دلیل مالکیت است , مگر اینکه خلاف آن ثابت شود , همچنین خواهان می تواند برای اثبات مالکیت خود به ادله دیگری همچون شهادت شهود ,اقرار , تحقیق محلی و معاینه محلی استناد نماید .

 

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت 

 

خواهان  که مدعی مالکیت می باشد به طرفیت  خوانده, در دادگاه محل وقوع مال طرح دعوا می نماید . از آنجا که دعوای اثبات مالکیت یک دعوای مالی می باشد ,هزینه دادرسی آن براساس قیمت منطقه ای ملک , محاسبه می شود .

 

طرح دعوای خلع ید و اثبات مالکیت به صورت توامان 

 

در خصوص املاک با سند عادی , خواهان می بایست ابتدا دعوای اثبات مالکیت را دادگاه مطرح نماید و یا دادخواست خلع ید و اثبات مالکیت را به صورت توامان مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

 

حکم دعوای اثبات مالکیت جنبه اعلامی داشته و نیاز به صدور اجراییه ندارد , پس از قطعیت حکم محکوم له می تواند به عنوان مالک ملک از حق قانونی خود استفاده نماید .

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی از جمله دعاوی است که ناشی از عقد رهن می باشد. عقد رهن به عقدی اطلاق می گردد که مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. این تعریفی است که در ماده 771 قانون مدنی آمده است.

شرایط عقد رهن

عقد رهن می بایست دارای شرایطی باشد که عبارتست از:

1-وجود دین: طبق تعریف عقد رهن ، مدیون بابت بدهی خویش مالی را برای وثیقه به داین می دهد بنابراین یکی از شرایط صحت عقد رهن وجود دین می باشد.

2-مال مورد رهن باید عین باشد ، بنابراین رهن دین و منفعت یا مالی که قابل نقل و انتقال نیست باطل است.

3-مال مرهون باید قابل قبض و اقباض باشد.

رهن مال مشاع

قانون مدنی در خصوص رهن مال مشاع ساکت می باشد و از این امر می توان استنباط نمود که رهن مال شماع صحیح است. اما از طرفی با توجه به اینکه مال مشاع متعلق به چند نفر می باشد لذا رضایت تمامی شرکاء باید اخذ گردد. و از طرفی از جمله شرایط صحت عقد رهن قبض آن توسط مرتهن می باشد بنابراین رضایت شرکاء لازم و ضروری می باشد.

رهن مکرر

رهن مکرر به حالتی اطلاق می شود که راهن ، مال مرهونه را قبل از فک رهن ، برای دین دیگری به رهن بدهد. در این خصوص می توان دو حالت متصور شد. حالت اول اینکه راهن اطلاعی از رهن اول به مرتهن دوم ندهد. و حالت دوم اینکه مرتهن دوم از رهن اول اطلاع دارد و مازاد رهن اول به عنوان مال مرهونه قرار می گیرد.

در حالت دوم مشکلی ایجاد نمی شود اما در حالت اول از موارد خیار عیب بوده و مرتهن می تواند عقد رهن را فسخ نماید.

فروش ملک مورد رهن

خرید و فروش ملکی که در رهن می باشد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می گردد. و متاسفانه افراد بدون آگاهی از قوانین و مقررات املاک رهنی اقدام به خرید یا فروش ملک رهنی می نمایند. طبق ماده 793 قانون مدنی : راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

طبق این ماده معامله مال مرهونه باطل نمی باشد بلکه غیر نافذ بوده و در صورت تنفیذ از سوی مرتهن نافذ می باشد. اما در صورت عدم تنفیذ مرتهن باطل می گردد. رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/76 مقرر می دارد: مطابق مواد قانون مدنی ، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا نماید و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ خواهد بود اعم از این که معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

 

اثبات مالکیت ملک

در حالت عادی مطابق با  مواد 22 و 48 قانون ثبت ، مالک کسی است که سند به نام او در دفاتر املاک به ثبت رسیده است و یا کسی که ملک بر اساس مقررات به او نتقل شده است. اما در مواردی بین دارنده سند عادی با دارنده سند رسمی در مالکیت اختلاف حادث ی شود ، در چنین وضعیتی طرح دعوای اثبات مالکیت ملک لازم می شود.

نحوه اثبات مالکیت

اثبات مالکیت از طریق استناد به اماره تصرف یا از راه اثبات وقوع یکی از اسباب تملک یعنی عقود و قراردادها ، اخذ به شفعه ، ارث . حیازت مباحات است. بر اساس ماده 35 قانون مدنی : تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است ، مگر اینکه خلاف آن ثابت شود. متصرف برای اثبات مالکیت خود نیاز به دلیل ندارد و بار اثبات دعوا بر عهده کسی است گه می خواهد خلاف اماره قانونی تصرف را ثابت کند. تصرف در صورتی دلیل مالکیت است که مالک سابق آن معلوم نباشد ، در غیر این صورت باید در دادگاه اثبات نماید که به یکی از اسباب نقل ، مال موضوع دعوا به او منتقل شده است.

 

شرایط لازم برای طرح دعوای اثبات مالکیت 

1. وجود قرارداد کتبی یا شفاهی ؛
2. اثبات اعتبار قرارداد ؛
3. خواسته الزام به تنظیم سند رسمی در کنار اثبات مالکیت .

 

  با چه دلایلی می توان مالکیت را اثبات نمود ؟

1. سند ؛
2. شاهد ؛
3. تصرف مال ؛
4. وجود قرارداد شفاهی یا کتبی .

 

دعوای اثبات مالکیت باید در کدام دادگاه طرح شود؟

دعوای اثبات مالکیت بایستی در دادگاه محل وقوع ملک مطرح گردد  حتی اگرخوانده در آن حوزه مقیم نباشد و تمامی مدارک مستندات نیز به همراه دادخواست تقدیمی ارائه گردد.

پس از ارجاع پرونده به شعبه و تشکیل جلسه رسیدگی و بررسی مدارک و مستندات مدعی ، چنانچه حقانیت وی احراز گردد، دادگاه رای بر اثبات مالکیت او  صادر می نماید.                                                                                       

 موسسه حقوقی بین المللی دادپویان حامی با بیش از ده سال سابقه آماده ارائه خدمات مشاوره ای و قبول وکالت در دعاوی ملکی می باشد.

 

دعوای خلع ید

دعوای خلع ید در اموال غیر منقول مطرح می گردد که در ادامه به آن می پردازیم.

موضوع دعوای خلع ید

دعوای خلع ید به لحاظ حقوقی دعوایی است که مالک یک مال غیر منقول بطرفیت  شخص متصرف غیر قانونی در مال خود در دادگاه اقامه می نماید تا به روند تصرف غیر مجاز متصرف خاتمه دهد و ملک وی را از تصرف او خارج  نماید و تحویل او بدهند.

 

خلع ید شامل چه دعاویی می گردد؟

دعوای خلع ید به 3 دسته از دعاوی تقسیم می گردد

نخست: دعوای خلع ید به معنای اخص یا همان دعوای مالکیت که طی آن مالک ملک رفع تصرف دیگری را از ملک خود خواستار است.

دوم: دعوای تخلیه ید که در آن عدم مالکیت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفین دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد یا قانون است.

سوم :دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کیفری یا حقوقی مطرح گردند.

موارد ممانعت در رسیدگی به دعوای خلع ید در دادگاه؟

دادگاه برای اینکه به دعوای خلع ید رسیدگی نماید خواهان باید سند مالکیت را ضمیمه دادخواست خود نماید در غیر اینصورت دعوای خواهان رد می گردد. حال در صورتی که اصل مالکیت خواهان محل نزاع واقع شده و دلایل و مدارک کافی  همچون شهادت شهود برای اثبات مالکیت موجود نباشد و مطالب و اظهارات وی حاکی از نوعی ادعای مالکیت باشد که احراز آن منوط به رسیدگی مستقل به این ادعاست، در اینجا دعوای خلع ید خواهان به‌ تنهایی قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی قابل رد می‌باشد؛ چراکه خواهان ادعایی مطرح کرده که در ردیف خواسته نیامده است.

آیا دعوای اثبات مالکیت با دعوای خلع ید در یک دادگاه باید اقامه گردد؟

 دعوی اثبات مالکیت در مورد زمین مورد ادعای خواهان با دعوی خلع ید دارای وحدت منشأ و ارتباط کامل می باشد بنابراین در صورتی دریک دادگاه اقامه شده باشد دادگاه یکجا به آنها رسیدگی می نماید زیرا اگر دعوی اثبات مالکیت احراز نشود دعوای خلع ید مردود اعلام می گردد. بالعکس چنانچه مالکیت خواهان در قطعه زمین مورد ادعا ثابت شود تصرف خوانده مجاز نیست؛ مگر این‌که به طریق دیگر غاصبانه نبودن را ثابت  نماید.

آیا طرح دعوای خلع ید در صورتی که ملک مشاع باشد امکانپذیر است؟

درصورتی که ملک مشاع باشد نیز می توان دعوای خلع ید را مطرح نمود چرا که مطابق ماده 43 قانون آیین دادرسی مدنی در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می‌شود؛ ولی تصرف محکوم له در ملک خلع ید شده مشمول مقررات املاک مشاعی است.

منظور از قسمت اخیر این ماده در مورد مقررات املاک مشاعی عمدتاً مواد 576 و582 قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکا دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است. بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید در مـلک مشاع هنگامی می‌تواند تقاضای تحویل ملک متنازع‌فیه را به خود نماید که از سایر شرکا اذن داشته باشد.