معامله مال مرهونه

معامله مال مرهونه

معامله مال مرهونه بدون اجازه مرتهن در زمره تصرفاتی به شمار می رود که ممکن است منافی حق مرتهن باشد. چنانچه مال مرهونه به قیمتی بیش از طلب مرتهن معامله شود مازاد به مالک ملک می رسد درصورتی که حاصل فروش کمتر از میزان طلب ( بانک) برای نقیصه می بایست به راهن مراجعه نماید.

هرچند می توان گفت که عرصه و اعیان ملک در رهن بانک بوده و منافع در اختیار خود راهن بوده است و می توانسته حق کسب و پیشهیا تجارت را به شخص دیگرواگذار نماید اما بنا به رای وحدت رویه شماره 620 دیوانعالی کشور مورخ 20/8/76 گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید تا بتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را بردارد بنابراین هرگونه معاملات اعم از فروش و انتقال سرقفلی نسبت به مالی که در رهن بانک است در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ نیست در نهایت بدهکار می تواند در این خصوص توافق و رضایت بانک را اخذ و با پرداخت مطالبات بانکی و تسویه کامل بدهی مال را از رهن بانک فک رهن نماید.

با استناد به رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/1376و ماده 793 قانون مدنی تنظیم سند رسمی ملک مرهونه نیاز به اذن یا اجازه مرتهن (بانک) دارد و چنانچه مدارک دال بر چنین اجازه ای ارائه نگردد و خواهان در طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی ملک، بانک مرتهن را طرف دعوا قرار ندهد در واقع رسیدگی به دعوا برابر مقررات درخواست نشده و با ارائه دادخواست دادگاه قرار عدم استماع دعوا را برابر ماده 2 قانون آیین دادرسی مدنی صادر می نماید رای صادره ظرف مدت20 روز پس از ابلاغ قابل تجدید نظر، در دادگاه تجدید نظر است.

دادخواست الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال زمانی مطرح می شود که شخص  فروشنده با مبایعه نامه متعهد می شود ملک در رهن خود را به دیگری منتقل کند و در زمان تنظیم سند رسمی با پرداخت دینش ملک را از رهن خارج سازد اما از تعهدش سرباز می زند.

 

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی از جمله دعاوی است که ناشی از عقد رهن می باشد. عقد رهن به عقدی اطلاق می گردد که مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. این تعریفی است که در ماده 771 قانون مدنی آمده است.

شرایط عقد رهن

عقد رهن می بایست دارای شرایطی باشد که عبارتست از:

1-وجود دین: طبق تعریف عقد رهن ، مدیون بابت بدهی خویش مالی را برای وثیقه به داین می دهد بنابراین یکی از شرایط صحت عقد رهن وجود دین می باشد.

2-مال مورد رهن باید عین باشد ، بنابراین رهن دین و منفعت یا مالی که قابل نقل و انتقال نیست باطل است.

3-مال مرهون باید قابل قبض و اقباض باشد.

رهن مال مشاع

قانون مدنی در خصوص رهن مال مشاع ساکت می باشد و از این امر می توان استنباط نمود که رهن مال شماع صحیح است. اما از طرفی با توجه به اینکه مال مشاع متعلق به چند نفر می باشد لذا رضایت تمامی شرکاء باید اخذ گردد. و از طرفی از جمله شرایط صحت عقد رهن قبض آن توسط مرتهن می باشد بنابراین رضایت شرکاء لازم و ضروری می باشد.

رهن مکرر

رهن مکرر به حالتی اطلاق می شود که راهن ، مال مرهونه را قبل از فک رهن ، برای دین دیگری به رهن بدهد. در این خصوص می توان دو حالت متصور شد. حالت اول اینکه راهن اطلاعی از رهن اول به مرتهن دوم ندهد. و حالت دوم اینکه مرتهن دوم از رهن اول اطلاع دارد و مازاد رهن اول به عنوان مال مرهونه قرار می گیرد.

در حالت دوم مشکلی ایجاد نمی شود اما در حالت اول از موارد خیار عیب بوده و مرتهن می تواند عقد رهن را فسخ نماید.

فروش ملک مورد رهن

خرید و فروش ملکی که در رهن می باشد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می گردد. و متاسفانه افراد بدون آگاهی از قوانین و مقررات املاک رهنی اقدام به خرید یا فروش ملک رهنی می نمایند. طبق ماده 793 قانون مدنی : راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

طبق این ماده معامله مال مرهونه باطل نمی باشد بلکه غیر نافذ بوده و در صورت تنفیذ از سوی مرتهن نافذ می باشد. اما در صورت عدم تنفیذ مرتهن باطل می گردد. رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/76 مقرر می دارد: مطابق مواد قانون مدنی ، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا نماید و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ خواهد بود اعم از این که معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

 

قرارداد خرید دین(تنزیل اوراق و اسناد تجاری)

خرید دین قراردادی است که به موجب آن بانک، دین مدت دار بدهکار را به کم تر از مبلغ اسمی آن به صورت نقدی از او خریداری( تنزیل) می کند و به این ترتیب بانک ها می توانند تسهیلات لازم جهت واحد های تولیدی و بازرگانی و خدماتی را فراهم کنند. اعطای تسهیلات به این شیوه در مواردی مقدور می باشد که امکان تامین نیاز مشتریان به سهولت از طریق سایر تسهیلات وجود نداشته باشد.

 

موارد کاربرد قرارداد خرید دین

اعطای تسهیلات خرید دین (خرید و تنزیل اوراق و اسناد) به منظور تامین نیازهای مالی کوتاه مدت مشتریانی(گیرنده تسهیلات خرید دین) که در مقابل فروش کالای تجاری، تولیدی و یا ارائه خدمات خود، اسناد تجاری در اختیار دارنده بر اساس شرایط و ضوابط اعتباری صورت می گیرد. برای مثال تجاری که نیاز به پول فوری دارند از این نوع قرارداد استفاده می کنند.

 

ویژگی های قرارداد خرید دین:

• قرارداد خرید دین در کلیه بخش های اقتصادی کاربرد دارد؛
• به صورت کوتاه مدت منعقد می شود؛
• این قرارداد از جمله عقود با بازدهی معین(غیر مشارکتی) می باشد.
• و در صورت تقاضای متقاضی، اسناد و اوراق تجاری خریداری شده توسط بانک به صورت نقدی، قابل فروش به خود او می باشد.

 

شرایط عقد خرید دین

1. بانک ها باید از حقیقی بودن دین و نقد شوندگی آن در سر رسید و همچنین از معتبر بودن متعهد قبل از اقدام به خرید دین موضوع اسناد و اوراق تجاری اطمینان حاصل کند.
2.  قبل از انعقاد قرارداد خرید دین اخذ تضمین یا تضامین کافی از مشتری به مبلغ اصل اسناد مطابق ضوابط و مقررات جاری بانک صورت می گیرد.
3. در این ساز و کار مشتری برای خرید کالاهای مورد نیاز خود مبادرت به صدور سفته نموده و آن را به فروشندگان این قبیل کالاها تسلیم می نمایند و فروشندگان کالا ها سفته ها را نزد بانک تنزیل می کنند.

 

مدت قرارداد خرید دین

همانطور که گفته شد قرارداد خرید دین یک قرارداد کوتاه مدت بوده و بانک در صورتی مجاز به خرید دین موضوع اسناد و اوراق تجاری می باشد که سررسید این قبیل اسناد و اوراق تجاری از شش ماه تجاوز ننماید. در موارد خاص تصمیم گیری در خصوص خرید دین اسناد و اوراق تجاری که مدت سر رسید آنها تا یک سال می باشد به عهده مدیریت شعب بانکی بوده و همچنین اسناد و اوراق تجاری  تا سررسید ۲ سال با موافقت بالا ترین رکن اعتباری بانک قابل تنزیل می باشند.

 

 

 

رهن به عنوان وثیقه در قرارداد های بانکی

رهن عقدی است که به موجب آن، مدیون مالی را برای وثیقه به دائن می دهد. عقد رهن از جمله عقود تبعی است؛ به این معنی که تا دینی وجود نداشته باشد عقد رهن واقع نمی شود. در هنگام ثبت سند رهنی در دفتر اسناد رسمی به دائن وکالت داده می شود که اگر بدهکار در موعد تعیین شده بدهی خود را تسویه نکرد، بستانکار اختیار داشته باشد از عین مال مرهونه یا مبلغ حاصل از فروش آن طلب خود را برداشت و باقی آن را به صاحب مال بدهد همچنین در صورت نداشتن وکالت به دادگاه مراجعه و اجبار به بیع یا ادای دین به نحو دیگر را بخواهد. بانک ها در قبال ارائه تسهیلات به افراد اقدام به دریافت وثیقه می نمایند که این وثیقه می تواند رهن مال غیرمنقول باشد.

 

 

 

 

شرایط وثیقه ملکی

• کلیه تضمینات و و ثائق باید حداقل ۱۲۰ درصد اصل و سود قطعی تسهیلات اعطایی را پوشش دهد؛
•  در موارد ضروری به تشخیص صندوق، متقاضی موظف است مال مورد وثیقه را بیمه کرده  و تا پایان تسویه کامل تعهدات مدت بیمه را تمدید نماید؛
• ملک باید به صورت ۶ دانگ ، مفروز و بلامعارض، سهل البیع ، و دارای سند مالکیت رسمی بوده و در هیچ یک از طرح های شهرداری و راه سازی و مترو قرار نداشته باشد؛
•  برای احراز موارد فوق بایستی استعلام مورد نیاز انجام گرفته و ثیقه گذار اظهارات خود را گواهی کند.

 

فک رهن از ملکی که به عنوان وثیقه در رهن بانک است

خانه‌ای که به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار دارد، برای خرید و فروش باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه‌ بدون فک رهن، طبق قانون، مخالف منافع بانک و قابل پیگیری تحت عنوان کلاهبرداری است .

 فک رهن از دو طریق صورت می گیرد:

الف. تسویه حساب کامل؛

ب. سپرده‌گذاری.

 

خرید و فروش ملکی که در رهن بانک قرار دارد چگونه امکان پذیر است؟

فک رهن تنها پس از تسویه کامل تعهدات انجام می گیرد. در صورت در رهن بانک بودن ملک، مالک نمی تواند به طور رسمی و محضری سند آن را به شخص دیگری منتقل کند، اما راه هایی برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، وجود دارد از جمله:

•  انتقال از طریق انعقاد مبایعه‌نامه امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات و فک رهن از ملک مورد نظر موکول کرد؛
• این امکان وجود دارد که  طبق ضوابط رسمی، خریدار جدید جانشین مالک قبلی شده و پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در اینصورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده او قرار خواهد گرفت که از نظر کارشناسان این مطمئن ترین روش می باشد؛
•  طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده مکرر، اخذ وکالت بلاعزل از مالک قبلی توسط خریدار رایج شد که مطابق آن، صاحب اولیه به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به وی وکالت تام‌الاختیار واگذاری، اجاره و ... می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را نداشته و  وکیل،  یعنی خریدار جدید هم این حق را پیدا می‌کند تمام کارهای مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

 

تعویض وثیقه در قراردادهای بانکی

از افرادی که به دلیل دریافت تسهیلات بانکی، سند واحد مسکونی به عنوان وثیقه تسهیلات آنان در رهن بانک قرار گرفته است. می توانند با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک مورد نظر از رهن بانک بدون نیاز به تسویه حساب با بانک جهت تسهیلات دریافت شده نمایند و سند خود را آزاد کنند.

در شرایطی که افراد قصد تعویض وثیقه خود را داشته باشند، بانک متناسب با ضوابط و دستورالعمل های مشخصی که در این خصوص وجود دارد، اقدام به تعویض وثیقه وپذیرش وثیقه جدید می نماید و به این ترتیب سند آن واحد مسکونی آزاد می شود.

با این اقدام فرد می تواند علاوه بر آنکه همچنان به بازپرداخت مبلغ تسهیلات خود در قالب اقساط ماهانه تسهیلات ادامه می دهند، از طریق جابه جایی وثیقه، ملک مورد نظر را به فروش رسانند.

 

از دو روش می توان اقدام به تعویض وثیقه کرد:

الف. سند ملک دیگری که به نام خود مدیون است برای تعویض وثیقه به بانک ارائه و در قبال آزاد شدن سند ملکی، ملک دیگری که به نام خود وی یا شخص دیگری است را در رهن قرار دهد. در این حالت ملکی که به نام خود تسهیلات گیرنده می باشد و برای تعویض وثیقه به بانک معرفی می شود، بایستی بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وی شده باشد در این صورت مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد و فرد می تواند با معرفی ملک جدید وارایه سند آن به بانک، اقدامات لازم به منظور تعویض وثیقه را انجام دهد.

ب. اگر ملکی که برای تعویض به بانک معرفی می شود به نام فرد دیگری باشد نیز مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد؛ اما در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ یعنی فرد تنها مجاز است بین ۶ ماه تا یکسال،  از این وثیقه به عنوان وثیقه تعویضی استفاده نماید؛ در طول این مدت فرد باید اقدام به خرید ملکی به نام خود کرده و با معرفی ملک جدید به بانک، آن را در رهن قرار دهد.