ابطال دستور تخلیه

اگر پس از پایان قرارداد اجاره مستاجر بدون تمدید این قرارداد از تخلیه ملک مورد نظر خودداری کند موجر این حق را دارد که برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید.  دستور تخلیه صادر شده جهت تخلیه املاک دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق مقررات قانونی در دادگاه عمومی محل وقوع ملک قابل ابطال است.

 

• شرایط صدور دستور تخلیه:

 

مستندا به بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف که  دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف را بیان نموده برای آنکه بتوان از طریق شورای حل اختلاف  اقدام به تخلیه ملک نمود و دستور تخلیه را دریافت نمود شرایطی لازم است. از جمله آنکه:

الف) مدت زمان قرارداد در اجاره ذکر شده باشد.

ب) مهلت قرارداد به پایان رسیده باشد.

ج) 2 نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.

د) قرارداد در2 نسخه یکسان تنظیم شده باشد و امضا شده باشد.

ه) قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.

و) عدم پرداخت اجاره بها بیش از 3 ماه

ز) تخلف از شرط انتقال به غیر مال مورد اجاره

ک) استفاده از مال مورد اجاره در موارد غیر مشروع

نکته مهم : صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت صادر شود، باطل خواهد شد.

 همچنین ممکن است قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد که در این حالت نیز، صدور دستور تخلیه منتفی است؛ البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مدعی است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده قابل ابطال است.

 

• تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

5. دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستاجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد. از جمله امضای 2 شاهد در ذیل قرارداد اجاره املاک مسکونی، که قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک

 

 

• مسکونی می نماید. ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون موصوف دستور تخلیه را صادر کرد و نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.
• شرایط ابطال دستور تخلیه
• در صورت فقدان شرایط قانونی، دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف، قابل ابطال خواهد بود. امکان صدور دستور تخلیه، منحصر به اجاره نامه هایی است که تابع قرارداد روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد؛ بنابراین اگر اجاره نامه ارائه شده توسط موجر مشمول این قانون نبوده، در دو نسخه تنظیم و امضا نشده و هر دو نسخه به امضای دو شاهد نرسیده باشد، مورد از موارد صدور دستور تخلیه نبوده و در صورت صدور چنین دستوری، مستاجر می تواند ابطال آن را بخواهد.
• در برخی موارد ممکن است موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات صوری یا جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.

 

• آیا اعتراض به دستور تخلیه امکان پذیر است؟

 

• دستور تخلیه بر خلاف حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نمی باشد. اما باید در نظر داشت که عملیات اجرایی تخلیه زمانی که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صادر شود، طبق شرایطی قابل توقف می باشد.
• متن ماده بدین شرح است: « درصورتی که  دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد  شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.»

• با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر آنقدر فرصت ندارد که بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه عملیات اجرایی را متوقف کند. پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایلش مورد بررسی قرار گیرد.

 

• اعلام شکایت منعی برای اجرای دستور تخلیه  ندارد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را با دلیل بداند. در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می کند.

• نکته مهم: لازم به ذکر است که به موجب ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 چنانچه شکایت مستاجر به موجب حکم نهایی دادگاه رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است طبق قانون مطالبه نماید.

 

 

• در صورتیکه شرایط بین موجر و مستاجر طبق قانون موجر و مستاجر باشد وشرایط مذکور در آن قانون رعایت شده باشد و مستاجر اجاره را نقض کند، اجاره بها را پرداخت نکند ویا مدت زمان مقرر در قرارداد اجاره پایان یابد، شورای حل اختلاف می تواند ظرف 1 هفته دستور تخلیه را صادر کند ولی در صورتیکه نتوان به این قانون استناد کرد باید دادخواست تخلیه مطرح شود و مراحل دادرسی آن در دادگاه حقوقی طی شود. در دادگاه حقوقی اگرحکم به نفع خواهان (مالک) صادر گردد مستاجر 20 روز مهلت اعتراض به حکم و تجدیدنظر خواهی دارد. اگر تجدیدنظرخواهی نکند یا تجدیدنظر خواهی کند و باز حکم به نفع مالک صادر شود مالک باید درخواست صدور اجراییه کند و دوباره مستاجر 10 روز مهلت اعتراض به اجرائیه را دارد.

 

• دستور تخلیه صادر شده از شورا پس از صدور ظرف 24 ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ می شود و او از زمان ابلاغ 3 روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. این دستور در حالی اجرا می شود که موجر مبلغ ودیعه (پول پیش) را به مستاجر پرداخت کرده باشد.

اما دستور تخلیه صادر شده از اداره ثبت اسناد و املاک پس از صدور ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر 3 روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه ملک فرصت دارد و موجر باید مبلغ ودیعه (پول پیش) یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.

 

 

نکته- برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نمی باشد و صرف انقضای مدت قرارداد اجاره کفایت می کند.

نکته- پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف مدت 3 روز پس از ابلاغ دستور تخلیه، که ازسوی دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر شده است، نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه  10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه است. لازم به ذکر است دستور تخلیه احتیاجی به صدور اجرائیه ندارد و دستور تخلیه صرفا جهت اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد.

نکته- در صورتی که طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت سازمان ها، دوایر و نهادهای دولتی باشدف به موجب مقررات شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی خواهد بود و مرجع رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.

• اشتباه در صدور دستور تخلیه

علی رغم وجود اختلاف نظر در این زمینه، به نظر می رسد دستور تخلیه یک تصمیم اداری است و اگر در تنظیم و صدور آن اشتباهی رخ دهد، مقام صادرکننده می تواند از تصمیم خود عدول کند.

 

مطالبه اجورمعوقه

مطالبه اجورمعوقه :

با انعقاد عقد اجاره , موجر ومستاجر ملزم به رعایت تعهدات خود می باشند . موجر ملزم به تحویل ملک به مستاجر می باشد و مستاجر می بایست مال الاجاره را در مواعدی که فی مابین طرف معین شده است ,به موجر تحویل دهد . در صورت عدم پرداخت مال الاجاره , موجر می تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را تقدیم دادگاه نماید .

 

عوامل موثر در میزان اجاره بها :

در صورت تنظیم قرارداد اجاره , مستاجر ملزم می باشد میزان اجاره بها را براساس توافقی که طرفین درقرارداد اجاره تعیین کرده اند , پرداخت نماید  , در صورت عدم تعیین اجاره بها در قرارداد , دادگاه میزان اجاره بها را مشخص می کند .

مستاجر نمی تواند به بهانه آن که از ملک استفاده نکرده است از پرداخت اجاره خودداری نماید بدین سبب که موجر, ملک را به مستاجر تسلیم نموده است .

 

بررسی فوت مستاجر و اقساط اجاره بها :

برخلاف سایر دیون با فوت مستاجر , اقساط اجاره بها که زمان وصول آن نرسیده است , حال نمی شود و موجر فقط در خصوص اجاره بها قبل از فوت می تواند در مرجع صالح اقامه دعوا نماید و اجاره بها را از  ترکه مستاجر وصول  می نماید .

 

نحوه طرح دعوای مطالبه اجورمعوقه :

موجر در صورتی که میزان اجاره بها بیش از بیست میلیون ریال باشد , می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال ارائه نماید و در صورتی که میزان اجاره بها تا بیست میلیون ریال باشد , می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف  وقوع ملک ارائه نماید .

اگر مستاجر در جهت پرداخت اقساط اجاره بها , چک به موجر پرداخت نموده باشد و چک پرداخت نگردد , خواهان نمی تواند دادخواست مطالبه اجور معوقه را به دادگاه ارائه نماید و در صورت طرح دعوا       می بایست دادخواست مطالبه وجه چک تقدیم دادگاه کند . البته اگر چک به جهت تضمین قرارداد اجاره به موجر ارائه شده باشد , موجر در ارائه  دادخواست مطالبه چک یا مطالبه اجور معوقه اختیار دارد .

 

 

 

 

قابلیت اعتراض به دعوای مطالبه اجور معوقه :

در صورت طرح دعوا در دادگاه , تجدیدنظرخواه می تواند ظرف 20 روز از تاریخ ابلاغ رای قطعی , دادخواست تجدیدنظر خود را به دادگاه تجدیدنظر ارائه نماید و چنانچه خواهان درخواست خود را به شورای اهل اختلاف تقدیم نموده باشد , جهت اعتراض می تواند به دادگاه عمومی مراجعه نماید .

 

نحوه اجرای رای :

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , موجر می تواند با رعایت مستثنیات دین , نسبت به معرفی اموال مستاجر اقدام می نماید , دادورز نسبت به توقیف و فروش اموال مستاجر اقدام می نماید . در صورتی که اموالی از مستاجر در دسترس نباشد , مستاجر تا زمان پرداخت اجاره بها جلب می شود , همچنین اگر مستاجر مبلغی را به عنوان ودیعه پرداخت نموده باشد , موجر می تواند نسبت به وصول اجاره بها از محل ودیعه اقدام نماید .

 

 

دعوای مطالبه اجرت المثل در قرارداد اجاره

دعوای مطالبه اجرت المثل در قرارداد اجاره :

براساس قانون موجر و مستاجر مورخ 1376 با اتمام مدت اجاره , مستاجر ملزم می باشد عین مستاجره را تخلیه کرده و به موجر تحویل دهد . در صورتی که موجر بدون اذن از سوی مالک , به تصرف خود در ملک ادامه دهد , موجر می تواند دادخواست مطالبه اجرت المثل را تقدیم به  مرجع صالح نماید .

 

 

وضع حقوقی مستاجر پس از پایان اجاره :

با اتمام قرارداداجاره چنان چه مستاجر به با اذن مالک به تصرف خود ادامه دهد در صورتی می بایست اجرت المثل بپردازد که استیفاء منفعت کرده باشد اما اگر موجر تخلیه ملک را تقاضا نماید و مستاجر از به تصرف خود ادامه دهد , در حکم غاصب می باشد و مسئول تلف یا نقص مال است و باید اجرت المثل مال را بپردازد هرچند استیفاء منفعت نکرده باشد .

 

بررسی ضامن بودن مستاجر نسبت به عین مستاجره :

 

براساس ماده 631 قانون مدنی , مستاجر نسبت به عین مستاجره ضامن نیست مگر آن که تعدی و تفریط نماید و یا بعد از اتمام قرارداد اجاره از تسلیم مال به موجر خودداری نماید .

 

 

دعوای اجرت المثل در ملک مشاعی :

 هریک از شرکاء در صورتی می توانند در ملک مشاعی تصرف نمایند که همگی بالاتفاق اذن به تصرف شریک دهند . در صورتی که شریک بدون اجازه سایرین در ملک مشاعی تصرف نماید , سایر شرکاء می توانند علیه در مرجع صالح طرح دعوا نموده و اجرت المثل ایام تصرف را مطالبه نمایند .

برای این که دعوای اجرت المثل ایام تصرف در مال مشاع مسموع باشد , ابتدا باید خواهان ثابت نماید که تصرفات خوانده در مال مشاع با مخالفت روبرو شده است . خواهان می تواند اعلام مخالفت خود را به وسیله اظهارنامه به طرف مقابل اطلاع دهد .

 

 

 

 

دعوای اجرت المثل در ملک ارثی :

وراث در صورتی می توانند علیه سایر ورثه دعوای اجرت المثل اقامه نمایند که توسط وراث متصرف , مانعی برای استیفاء آنان از ملک ایجاد شده باشد , در صورتی که ورراث بدون ایجاد مانع از ملک استفاده نکرده باشند , نمی توانند علیه سایر وراث دعوای اجرت المثل طرح نمایند .

 

نحوه طرح دعوای اجرت المثل :

خواهان این دعوا موجر می باشد و در صورت طرح دعوا می بایست دادخواست خود را به طرفیت مستاجر در دادگاه محل وقوع ملک ارائه نماید .

از آن که دعوای اجرت المثل , یک دین  ثابت شده نیست و قبل از طرح دعوا میزان آن مشخص 

نمی باشد , موجر نمی تواند علیه مستاجر دعوای خسارت تاخیر تادیه را در مرجع صالح مطرح نماید م.

 

نحوه اجرای رای :

پس از قطعیت حکم و صدور اجراییه , موجر می تواند میزان اجرت المثل را از ودیعه مستاجر که در زمان عقد اجاره به موجر پرداخت شده است , وصول نماید . همچنین موجر می تواند با صدور اجراییه به میزان اجرت المثل از اموال مستاجر توقیف نماید , در صورت عدم دسترسی به اموال , مستاجر تا زمان رضایت موجر ,پرداخت مبلغ اجرت المثل  و یا تقدیم دادخواست اعسار در حبس می ماند .

 

 

 

 

 

دعوای تایید بطلان اجاره نامه

دعوای تایید بطلان اجاره نامه :

یکی از دعاوی رایج میان موجر و مستاجر در دادگاه ها , در خصوص بطلان اجاره نامه می باشد . زمانی که عین مستاجره مجهول باشد یا عین و منافع ملک از بین رفته باشد از جمله مواردی می باشد که خواهان می تواند  دادخواست تایید ابطال اجاره نامه را به دادگاه تسلیم نماید .

 

تایید بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن عین مستاجره :

یکی از شرایط صحت عقد اجاره معین بودن عین مستاجره می باشد , در صورتی که عین مستاجره مجهول باشد و یا مردد بین دو ملک باشد , قرارداد اجاره باطل می باشد و هریک از موجر و مستاجر می تواند دادخواست دعوای بطلان اجاره نامه را در مرجع صالح اقامه نماید . در صورت تسلیم ملک به مستاجر , موجر می تواند به صورت توامان  ضمن تایید بطلان اجاره نامه به دلیل مجهول بودن عین مستاجره , دادخواست تخلیه ملک را نیز ارائه نماید .

 

 

تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین ومنافع ملک :

در صورتی که عین مستاجره از بین برود و یا منافع آن تلف شود به گونه ای که مستاجر امکان استیفاء از ملک را نداشته باشد , عقد اجاره منفسخ می شود . از دیگر مواردی که امکان استیفاء از عین مستاجره امکان پذیر نمی باشد زمانی است که عیبی در مورد اجاره رخ دهد , در این موارد طرفین می توانند با مراجعه به مرجع صالح دادخواست تایید بطلان قرارداد اجاره به دلیل از بین رفتن عین و منافع آن را تقدیم نماید .

 

طرفین دعوا :

هریک از موجر و مستاجر می تواند خواهان این دعوا باشد و دادخواست خود را به طرفیت دیگری در مرجع صالح اقامه نماید .

 

مرجع صالح برای طرح دعوا :

خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای رای :

دعوای بطلان قرارداد اجاره جنبه اعلامی دارد و اجراییه در خصوص آن صادر نمی شود .

 

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها :

یکی از دعاوی رایج در خصوص قراردادهای اجاره املاک تجاری قبل از سال 76  , تعدیل اجاره بها می باشد . موجر و مستاجر می توانند با مراجعه به مرجع صالح درخواست تعدیل اجاره بها را نمایند .

 

شرایط تعدیل اجاره بها :

براساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56  , موجر یا مستاجر می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید , مشروط بر این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد .

در دعوای تعدیل احراز رابطه استیجاری کافی می باشد مگر اینکه دادگاه احراز مالکیت را لازم بداند .

 

دعوای تعدیل اجاره بها در خصوص عرصه و اعیان :

چنان چه مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر و  مالکیت عرصه  متعلق به شخص دیگری باشد , مالک عرصه می تواند درخواست تعدیل اجاره بها نماید .

 

نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها :

دعوای تعدیل اجاره بها از سوی موجر و مستاجر قابل پذیرش می باشد , در صورت طرح دعوا خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه کند . همچنین موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل مطالبه نماید . مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای اجاره بها رد ما به التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه در خواست  کند .

دعوای تعدیل اجاره بها یک دعوای غیرمالی می باشد .

 

نحوه اجرای رای :

در صورتی که دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها  حکم صادر نماید از آنجا که جنبه اعلامی دارد نیاز به صدور اجراییه ندارد . اما در صورتی که دادگاه در خصوص  مطالبه ما به التفاوت اجاره بها حکم صادر نماید موظف به صدور اجراییه می باشد . براساس ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 , دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و موجر بپردازد.

 

الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

پس از انعقاد اجاره هریک از موجر و مستاجر نسبت به هم ملزم به اجرای تعهداتی می باشند , یکی از تعهداتی که موجر می بایست نسبت به آن اقدام نماید , انجام تعمیرات اساسی است که برای انتفاع از عین مستاجره در عین ملک مورد نیاز می باشد . حال اگر موجر از تعمیرات اساسی عین مستاجره خودداری نماید , مستاجر می تواند دادخواست الزام به تعمیرات اساسی را در مرجع صالح علیه موجر اقامه نماید .

 

وظیفه موجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

تعمیرات و مخارج اساسی که  مربوط به اصل بنا و تاسیسات باشد و برای انتفاع از عین مستاجره مورد نیاز باشد به گونه ای که در صورت خرابی , استفاده مستاجر ار ملک را مختل نماید برعهده موجر است مگر این که طرفین برخلاف آن تراضی نمایند و یا عرف منطقه برخلاف آن باشد .

 

وظیفه مستاجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

براساس ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 , تعمیرات جزئی  و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از عین مستاجره باشد بر عهده مستاجر است . برای مثال , موجر , آپارتمانی را به مستاجر اجاره می دهد و مستاجر در جهت زیبایی آپارتمان اقدام به کاغذ دیواری عین مستاجره می نماید .

اگر مستاجر با استفاده نادرست خود موجب خسارت ملک مورد اجاره شده باشد , نمی توان مالک را ملزم به تعمیر نمود .

 

آیا مستاجر می تواند مانع تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره شود؟

در صورتی که در زمان اجاره , ملک نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در انجام آن سبب آسیب به مال الاجاره گردد, مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اما اگر در این بازه زمانی مستاجر نتواند از ملک استفاده نماید , حق فسخ اجاره را دارد .

در صوررتی که مستاجر مانع تعمیرات عین مستاجره شود , موجر می تواند دادخواست الزام به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را به مرجع صالح تقدیم نماید .

 

نحوه طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

در صورتی که میزان ودیعه بیش از بیست میلیون ریال باشد , خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . اگر میزان ودیعه کمتر از بیست میلیون ریال باشد , مستاجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه نماید .

تشخیص اساسی بودن تعمیرات با دادگاه می باشد .

 

بررسی توامان طرح دعوای تخلیه و الزام به رسیدگی 

در صورتی که موجر در زمان رسیدگی به دعوای الزام به تعمیرات اساسی اقدام به طرح دعوای تخلیه ید نماید , این موضوع مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست . هرگاه دادگاه حکم قطعی در خصوص تخلیه عین مستاجره صادر نکرده باشد , مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند و یا از دادگاه درخواست نماید به او اجازه داده شود , تعمیرات مزبور را انجام دهد و مخارج را از مبلغ اجاره کسر نماید .

 

نحوه اجرای رای 

اگربعد از صدور حکم قطعی , موجر نسبت به تعمیرات اساسی اقدام نکند , مستاجر می تواند براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعمیرات را انجام دهد و از مبلغ اجاره کسر نماید . در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه تعمیرات را ندهد , سایر اموال موجر توقیف وا محل فروش آن هزینه تعمیرات وصول می شود . در صورت عدم دسترسی به اموال , موجر تا زمان هزینه تعمیرات جلب می شود .