دعوای تایید اخذ به شفعه

دعوای تایید اخذ به شفعه :

زمانی که یک ملک میان دونفر مشترک باشد و یکی از آنان ملک خود را به دیگری بفروشد , شریک دیگر می تواند با پرداخت ثمن به خریدار , سهم خریدای شده را به تملک خود در آورد و اقدام به اخذ شفعه نماید .

 

شرایط اخذ به شفعه :

اخذ به شفعه را شریک در خصوص مال غیرمنقولی که قابل تقسیم می باشد می تواند اعمال نماید به شرط آن که شریک به وسیله قرارداد بیع  قصد انتقال سهم خود را داشته باشد .

اعمال اخذ به شفعه فوری می باشد , البته اگر شفیع عدم آگاهی و فوری بودن را در دادگاه ثابت نماید ,  مانع سقوط حق شفعه می باشد .

 

آثار اجرای اخذ به شفعه :

با اعمال اخذ به شفعه توسط شریک , تمام معاملاتی که قبل و بعد  از بیع انجام گرفته است , باطل می گردد و عین و منافع مبیع به تملک خریدار در می آید .

 

بررسی اعمال اخذ به شفعه در خصوص حق کسب و پیشه :

اخذ به شفعه را در صورتی می توان اعمال کرد که ملک به وسیله بیع به دیگری منتقل گردد و از آن جا که  حق کسب و پیشه به وسیله بیع قابل انتقال نمی باشد , شریک به وسیله اخذ به شفعه نمی تواند آن را به تملک خود در آورد .

 

بررسی اعمال اخذ به شفعه در خصوص وقف :

در صورتی که حصه یکی از دو شریک  وقف باشد و شریکی که سهم او ملک باشد قصد فروش سهم خود را داشته باشد , موقوف علیهم حق اعمال اخذ به شفعه را ندارد اما در مواردی که قانون اجازه فروش مال موقوفه را صادر نموده است , متولی یا موقوف علیهم قصد فروش مال موقوفه را داشته باشد , شریک دیگر می تواند اخذ به شفعه نماید .

 

انتقال اخذ به شفعه به وراث :

بعد از فوت مالک , حق اعمال اخذ به شفعه به وراث او منتقل می گردد , وراث می بایست بالاتفاق نسبت به اخذ به شفعه اقدام نمایند و یا نسبت به سقوط آن اقدام نمایند .

بررسی اعمال حق حبس در اخذ به شفعه :

شفیع نمی تواند به بهانه عدم تحویل ملک از پرداخت ثمن  به خریدار خودداری نماید و از حق حبس استفاده نماید .

 

موارد سقوط حق شفعه :

شرکا می توانند ضمن قرارداد , حق شفعه را اسقاط نمایند . در این صورت در زمان فروش مال توسط یکی از شرکاء , شریک دیگر نمی تواند اخذ به شفعه نماید . گاهی بدون آنکه ضمن قرارداد در خصوص اسقاط حق شفعه فی مابین طرفین  توافق حاصل شود , امکان اخذ به شفعه وجود ندارد . از جمله این موارد می توان به تاخیر در اجرای حق , ناتوانی در پرداخت ثمن و تلف کل مبیع قبل از اخذ به شفعه اشاره کرد .

نحوه طرح دعوای اخذ به شفعه :

در صورت طرح دعوا در دادگاه , خواهان می بایست دادخواست خود را به طرفیت خریدار و فروشنده به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید .

 

نحوه اجرای حکم :

خواهان با پرداخت ثمن معامله , تملک خود را به شریک دیگر اطلاع می دهد . پس از تایید اخذ به شفعه و صدور حکم قطعی , هیچ اعتراضی پذیرفته نمی شود .

 

 

تعدیل اجاره بها

تعدیل اجاره بها :

یکی از دعاوی رایج در خصوص قراردادهای اجاره املاک تجاری قبل از سال 76  , تعدیل اجاره بها می باشد . موجر و مستاجر می توانند با مراجعه به مرجع صالح درخواست تعدیل اجاره بها را نمایند .

 

شرایط تعدیل اجاره بها :

براساس ماده 4 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56  , موجر یا مستاجر می توانند به استناد ترقی یا تنزل هزینه درخواست تجدیدنظر نسبت به میزان اجاره بها را بنماید , مشروط بر این که مدت اجاره منقضی شده و از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بها صادر شده سه سال تمام گذشته باشد .

در دعوای تعدیل احراز رابطه استیجاری کافی می باشد مگر اینکه دادگاه احراز مالکیت را لازم بداند .

 

دعوای تعدیل اجاره بها در خصوص عرصه و اعیان :

چنان چه مالکیت اعیانی مغازه ای متعلق به مستاجر و  مالکیت عرصه  متعلق به شخص دیگری باشد , مالک عرصه می تواند درخواست تعدیل اجاره بها نماید .

 

نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها :

دعوای تعدیل اجاره بها از سوی موجر و مستاجر قابل پذیرش می باشد , در صورت طرح دعوا خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع ملک ارائه کند . همچنین موجر می تواند مابه التفاوت اجاره بها را ضمن دادخواست تعدیل مطالبه نماید . مستاجر نیز می تواند ضمن تقاضای اجاره بها رد ما به التفاوت پرداخت شده را به انضمام خسارت تاخیر تادیه در خواست  کند .

دعوای تعدیل اجاره بها یک دعوای غیرمالی می باشد .

 

نحوه اجرای رای :

در صورتی که دادگاه در خصوص تعدیل اجاره بها  حکم صادر نماید از آنجا که جنبه اعلامی دارد نیاز به صدور اجراییه ندارد . اما در صورتی که دادگاه در خصوص  مطالبه ما به التفاوت اجاره بها حکم صادر نماید موظف به صدور اجراییه می باشد . براساس ماده 5 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 , دایره اجرا مکلف است خسارت تاخیر تادیه از تاریخ قطعیت تا تاریخ اجرای حکم را به قرار دوازده درصد در سال احتساب و از مستاجر وصول و موجر بپردازد.

 

الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

پس از انعقاد اجاره هریک از موجر و مستاجر نسبت به هم ملزم به اجرای تعهداتی می باشند , یکی از تعهداتی که موجر می بایست نسبت به آن اقدام نماید , انجام تعمیرات اساسی است که برای انتفاع از عین مستاجره در عین ملک مورد نیاز می باشد . حال اگر موجر از تعمیرات اساسی عین مستاجره خودداری نماید , مستاجر می تواند دادخواست الزام به تعمیرات اساسی را در مرجع صالح علیه موجر اقامه نماید .

 

وظیفه موجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

تعمیرات و مخارج اساسی که  مربوط به اصل بنا و تاسیسات باشد و برای انتفاع از عین مستاجره مورد نیاز باشد به گونه ای که در صورت خرابی , استفاده مستاجر ار ملک را مختل نماید برعهده موجر است مگر این که طرفین برخلاف آن تراضی نمایند و یا عرف منطقه برخلاف آن باشد .

 

وظیفه مستاجر در خصوص تعمیرات عین مستاجره 

براساس ماده 20 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 , تعمیرات جزئی  و همچنین تزیین و تعمیری که مربوط به استفاده از عین مستاجره باشد بر عهده مستاجر است . برای مثال , موجر , آپارتمانی را به مستاجر اجاره می دهد و مستاجر در جهت زیبایی آپارتمان اقدام به کاغذ دیواری عین مستاجره می نماید .

اگر مستاجر با استفاده نادرست خود موجب خسارت ملک مورد اجاره شده باشد , نمی توان مالک را ملزم به تعمیر نمود .

 

آیا مستاجر می تواند مانع تعمیرات اساسی در ملک مورد اجاره شود؟

در صورتی که در زمان اجاره , ملک نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تاخیر در انجام آن سبب آسیب به مال الاجاره گردد, مستاجر نمی تواند مانع تعمیرات شود اما اگر در این بازه زمانی مستاجر نتواند از ملک استفاده نماید , حق فسخ اجاره را دارد .

در صوررتی که مستاجر مانع تعمیرات عین مستاجره شود , موجر می تواند دادخواست الزام به رفع ممانعت جهت تعمیر ملک را به مرجع صالح تقدیم نماید .

 

نحوه طرح دعوای الزام موجر به تعمیرات اساسی عین مستاجره 

در صورتی که میزان ودیعه بیش از بیست میلیون ریال باشد , خواهان می بایست دادخواست خود را به دادگاه محل وقوع مال تقدیم نماید . اگر میزان ودیعه کمتر از بیست میلیون ریال باشد , مستاجر می بایست درخواست خود را به شورای حل اختلاف ارائه نماید .

تشخیص اساسی بودن تعمیرات با دادگاه می باشد .

 

بررسی توامان طرح دعوای تخلیه و الزام به رسیدگی 

در صورتی که موجر در زمان رسیدگی به دعوای الزام به تعمیرات اساسی اقدام به طرح دعوای تخلیه ید نماید , این موضوع مانع رسیدگی به دعوای تعمیرات نیست . هرگاه دادگاه حکم قطعی در خصوص تخلیه عین مستاجره صادر نکرده باشد , مستاجر می تواند برای فسخ اجاره به دادگاه مراجعه کند و یا از دادگاه درخواست نماید به او اجازه داده شود , تعمیرات مزبور را انجام دهد و مخارج را از مبلغ اجاره کسر نماید .

 

نحوه اجرای رای 

اگربعد از صدور حکم قطعی , موجر نسبت به تعمیرات اساسی اقدام نکند , مستاجر می تواند براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری تعمیرات را انجام دهد و از مبلغ اجاره کسر نماید . در صورتی که مبلغ اجاره تکافوی هزینه تعمیرات را ندهد , سایر اموال موجر توقیف وا محل فروش آن هزینه تعمیرات وصول می شود . در صورت عدم دسترسی به اموال , موجر تا زمان هزینه تعمیرات جلب می شود .

 

 

دعاوی اثبات مالکیت 

اشخاص نسبت به اموال , علاقه های ذیل را دارند :

حق مالکیت

حق انتفاع

حق ارتفاق

در برخی از موارد در خصوص مالکیت ممکن است  در میان اشخاص , اختلاف حاصل شود . در این صورت مدعی می تواند در مرجع صالح برای اثبات مالکیت خود , طرح دعوا نماید .

 

دعوای اثبات مالکیت با سند عادی  

 

دعوای اثبات مالکیت  با سند عادی , زمانی در مرجع صالح اقامه می شود که در خصوص مالکیت اختلاف حاصل شود و ملک دارای سند رسمی نباشد  در نتیجه اگر خواهان در خصوص ملکی که دارای سند رسمی می باشد در دادگاه اقامه دعوا نماید , محکمه قرار عدم استماع دعوا صادر می نماید .

 

اثبات مالکیت ورثه 

 

وراث متوفی تا قبل از تقسیم ماترک می توانند  نسبت به مالکیت در مرجع صالح طرح دعوا نمایند زیرا مالکیت آنان تا قبل از تقسیم متزلزل می باشد . خواهان این دعوا ورثه متوفی می باشند که شامل , اشخاصی که به موجب رابطه نسبی و سببی  ازمتوفی  ارث می برند و  افرادی که در وصیت نامه, نام آنان ذکر شده است می شود .

 

اثبات مالکیت عرصه و اعیان 

 

منظور از عرصه ,زمینی  است که ساختمان بر روی آن ساخته شده است و منظور از اعیان , ساختمانی است که بر روی زمین احداث شده است . اگر شخصی مدعی مالکیت هریک از عرصه و اعیان باشد , می تواند در مرجع صالح , طرح دعوا نماید .

 

اثبات مالکیت حق ارتفاق 

 

حق ارتفاق , حقی است که شخص در ملک دیگری دارد .در صورتی که فی مابین صاحب حق ارتفاق و مالک اختلاف رخ دهد , مدعی می تواند در مرجع صالح طرح دعوا نماید .

 

اثبات مالکیت حق انتفاع 

 

حق انتفاع , حقی است که به موجب آن شخص می تواند از عین مال که متعلق به دیگری است یا مالک خاص ندارد , استفاده کند . صاحب حق انتفاع , خواهان  محسوب می شود و می بایست ادعای خود را در دادگاه ثابت نماید .

 

ادله اثبات دعوای اثبات مالکیت

 

مهم ترین ادله اثبات مالکیت , اماره تصرف می باشد که براساس آن , تصرف به عنوان مالکیت , دلیل مالکیت است , مگر اینکه خلاف آن ثابت شود , همچنین خواهان می تواند برای اثبات مالکیت خود به ادله دیگری همچون شهادت شهود ,اقرار , تحقیق محلی و معاینه محلی استناد نماید .

 

نحوه طرح دعوای اثبات مالکیت 

 

خواهان  که مدعی مالکیت می باشد به طرفیت  خوانده, در دادگاه محل وقوع مال طرح دعوا می نماید . از آنجا که دعوای اثبات مالکیت یک دعوای مالی می باشد ,هزینه دادرسی آن براساس قیمت منطقه ای ملک , محاسبه می شود .

 

طرح دعوای خلع ید و اثبات مالکیت به صورت توامان 

 

در خصوص املاک با سند عادی , خواهان می بایست ابتدا دعوای اثبات مالکیت را دادگاه مطرح نماید و یا دادخواست خلع ید و اثبات مالکیت را به صورت توامان مطرح نماید .

 

نحوه اجرای رای 

 

حکم دعوای اثبات مالکیت جنبه اعلامی داشته و نیاز به صدور اجراییه ندارد , پس از قطعیت حکم محکوم له می تواند به عنوان مالک ملک از حق قانونی خود استفاده نماید .

دعاوی رهنی

دعاوی رهنی از جمله دعاوی است که ناشی از عقد رهن می باشد. عقد رهن به عقدی اطلاق می گردد که مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. این تعریفی است که در ماده 771 قانون مدنی آمده است.

شرایط عقد رهن

عقد رهن می بایست دارای شرایطی باشد که عبارتست از:

1-وجود دین: طبق تعریف عقد رهن ، مدیون بابت بدهی خویش مالی را برای وثیقه به داین می دهد بنابراین یکی از شرایط صحت عقد رهن وجود دین می باشد.

2-مال مورد رهن باید عین باشد ، بنابراین رهن دین و منفعت یا مالی که قابل نقل و انتقال نیست باطل است.

3-مال مرهون باید قابل قبض و اقباض باشد.

رهن مال مشاع

قانون مدنی در خصوص رهن مال مشاع ساکت می باشد و از این امر می توان استنباط نمود که رهن مال شماع صحیح است. اما از طرفی با توجه به اینکه مال مشاع متعلق به چند نفر می باشد لذا رضایت تمامی شرکاء باید اخذ گردد. و از طرفی از جمله شرایط صحت عقد رهن قبض آن توسط مرتهن می باشد بنابراین رضایت شرکاء لازم و ضروری می باشد.

رهن مکرر

رهن مکرر به حالتی اطلاق می شود که راهن ، مال مرهونه را قبل از فک رهن ، برای دین دیگری به رهن بدهد. در این خصوص می توان دو حالت متصور شد. حالت اول اینکه راهن اطلاعی از رهن اول به مرتهن دوم ندهد. و حالت دوم اینکه مرتهن دوم از رهن اول اطلاع دارد و مازاد رهن اول به عنوان مال مرهونه قرار می گیرد.

در حالت دوم مشکلی ایجاد نمی شود اما در حالت اول از موارد خیار عیب بوده و مرتهن می تواند عقد رهن را فسخ نماید.

فروش ملک مورد رهن

خرید و فروش ملکی که در رهن می باشد باعث بروز مشکلاتی برای افراد می گردد. و متاسفانه افراد بدون آگاهی از قوانین و مقررات املاک رهنی اقدام به خرید یا فروش ملک رهنی می نمایند. طبق ماده 793 قانون مدنی : راهن نمی تواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.

طبق این ماده معامله مال مرهونه باطل نمی باشد بلکه غیر نافذ بوده و در صورت تنفیذ از سوی مرتهن نافذ می باشد. اما در صورت عدم تنفیذ مرتهن باطل می گردد. رای وحدت رویه شماره 620 مورخ 20/8/76 مقرر می دارد: مطابق مواد قانون مدنی ، گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی شود اما برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم ایجاد می نماید که میتواند از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفا نماید و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن باشد نافذ خواهد بود اعم از این که معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.