اگر پس از پایان قرارداد اجاره مستاجر بدون تمدید این قرارداد از تخلیه ملک مورد نظر خودداری کند موجر این حق را دارد که برای گرفتن دستور تخلیه در صورتی که ملک مسکونی باشد به شورای حل اختلاف محل وقوع ملک مراجعه نماید. دستور تخلیه صادر شده جهت تخلیه املاک دارای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت، مطابق مقررات قانونی در دادگاه عمومی محل وقوع ملک قابل ابطال است.
مستندا به بند ب ماده 9 قانون شورای حل اختلاف که دعاوی در صلاحیت شورای حل اختلاف را بیان نموده برای آنکه بتوان از طریق شورای حل اختلاف اقدام به تخلیه ملک نمود و دستور تخلیه را دریافت نمود شرایطی لازم است. از جمله آنکه:
الف) مدت زمان قرارداد در اجاره ذکر شده باشد.
ب) مهلت قرارداد به پایان رسیده باشد.
ج) 2 نفر شاهد ذیل قرارداد را امضا کرده باشند.
د) قرارداد در2 نسخه یکسان تنظیم شده باشد و امضا شده باشد.
ه) قرارداد اجاره مربوط به املاک غیر تجاری یا املاک تجاری فاقد سرقفلی یا حق کسب و پیشه باشد.
و) عدم پرداخت اجاره بها بیش از 3 ماه
ز) تخلف از شرط انتقال به غیر مال مورد اجاره
ک) استفاده از مال مورد اجاره در موارد غیر مشروع
نکته مهم : صدور دستور تخلیه مستلزم انقضای مدت اجاره است و اگر دستور تخلیه علی رغم عدم انقضاء مدت صادر شود، باطل خواهد شد.
همچنین ممکن است قرارداد اجاره با توافق طرفین تمدید شده باشد که در این حالت نیز، صدور دستور تخلیه منتفی است؛ البته اثبات تمدید اجاره نامه بر عهده مدعی است. در صورت اثبات تمدید اجاره نامه به نحو مقتضی در دادگاه، دستور تخلیه به جهت آنکه قبل از پایان مدت اجاره صادر شده قابل ابطال است.
- تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه
- دستور تخلیه زمانی صادر می گردد که رابطه موجر و مستاجر طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 باشد و شرایط آن قانون در اجاره نامه تنظیمی رعایت شده باشد. از جمله امضای 2 شاهد در ذیل قرارداد اجاره املاک مسکونی، که قاضی شورای حل اختلاف با صدور دستور به مرجع انتظامی محل ظرف یکهفته اقدام به تخلیه ملک
- مسکونی می نماید. ولی حکم تخلیه زمانی صادر می گردد که بنا به هر دلیلی نتوان به استناد قانون موصوف دستور تخلیه را صادر کرد و نیاز به دادرسی داشته باشد و نهایتا حکم صادر گردد.
- شرایط ابطال دستور تخلیه
- در صورت فقدان شرایط قانونی، دستور تخلیه صادر شده از شورای حل اختلاف، قابل ابطال خواهد بود. امکان صدور دستور تخلیه، منحصر به اجاره نامه هایی است که تابع قرارداد روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد؛ بنابراین اگر اجاره نامه ارائه شده توسط موجر مشمول این قانون نبوده، در دو نسخه تنظیم و امضا نشده و هر دو نسخه به امضای دو شاهد نرسیده باشد، مورد از موارد صدور دستور تخلیه نبوده و در صورت صدور چنین دستوری، مستاجر می تواند ابطال آن را بخواهد.
- در برخی موارد ممکن است موجر با ارائه اجاره نامه جعلی موفق به دریافت دستور تخلیه شود، در چنین مواردی اثبات صوری یا جعلی بودن اجاره نامه با مستاجر است. با اثبات این امر نزد دادگاه، دستور تخلیه صادر شده بر مبنای اجاره نامه جعلی از درجه اعتبار ساقط می شود.
- آیا اعتراض به دستور تخلیه امکان پذیر است؟
- دستور تخلیه بر خلاف حکم تخلیه قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی نمی باشد. اما باید در نظر داشت که عملیات اجرایی تخلیه زمانی که قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه به موجب ماده 18 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 صادر شود، طبق شرایطی قابل توقف می باشد.
- متن ماده بدین شرح است: « درصورتی که دستور تخلیه مورد اجاره صادر شود و مستاجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شکایتی داشته باشد و یا مدعی تمدید قرارداد اجاره باشد شکایت خود را به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم می نماید. اعلام شکایت مانع اجرای دستور تخلیه نمی باشد، مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده، شکایت مستاجر را مدلل بداند. در این صورت، پس از اخذ تامین متناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر، قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر خواهد نمود.»
- با وجود اجرای فوری دستور تخلیه مستاجر آنقدر فرصت ندارد که بتواند قبل از پایان مهلت تخلیه عملیات اجرایی را متوقف کند. پس باید اقدام به دادرسی فوری کند تا بدون دادخواست دلایلش مورد بررسی قرار گیرد.
- اعلام شکایت منعی برای اجرای دستور تخلیه ندارد مگر اینکه دادگاه رسیدگی کننده شکایت مستاجر را با دلیل بداند. در اینصورت پس از اخذ تامین متناسب با ضرر وزیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر می کند.
- نکته مهم: لازم به ذکر است که به موجب ماده 19 آیین نامه اجرایی قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1376 چنانچه شکایت مستاجر به موجب حکم نهایی دادگاه رد شود موجر حق دارد خسارتی را که از توقیف اجرای دستور تخلیه به او وارد شده است طبق قانون مطالبه نماید.
- در صورتیکه شرایط بین موجر و مستاجر طبق قانون موجر و مستاجر باشد وشرایط مذکور در آن قانون رعایت شده باشد و مستاجر اجاره را نقض کند، اجاره بها را پرداخت نکند ویا مدت زمان مقرر در قرارداد اجاره پایان یابد، شورای حل اختلاف می تواند ظرف 1 هفته دستور تخلیه را صادر کند ولی در صورتیکه نتوان به این قانون استناد کرد باید دادخواست تخلیه مطرح شود و مراحل دادرسی آن در دادگاه حقوقی طی شود. در دادگاه حقوقی اگرحکم به نفع خواهان (مالک) صادر گردد مستاجر 20 روز مهلت اعتراض به حکم و تجدیدنظر خواهی دارد. اگر تجدیدنظرخواهی نکند یا تجدیدنظر خواهی کند و باز حکم به نفع مالک صادر شود مالک باید درخواست صدور اجراییه کند و دوباره مستاجر 10 روز مهلت اعتراض به اجرائیه را دارد.
- دستور تخلیه صادر شده از شورا پس از صدور ظرف 24 ساعت به مستاجر برای اجرا ابلاغ می شود و او از زمان ابلاغ 3 روز برای تخلیه ملک فرصت دارد. این دستور در حالی اجرا می شود که موجر مبلغ ودیعه (پول پیش) را به مستاجر پرداخت کرده باشد.
اما دستور تخلیه صادر شده از اداره ثبت اسناد و املاک پس از صدور ظرف 48 ساعت به مستاجر ابلاغ می شود و مستاجر 3 روز از تاریخ ابلاغ برای تخلیه ملک فرصت دارد و موجر باید مبلغ ودیعه (پول پیش) یا رسید پرداخت آن به مستاجر را به دایره اجرای اداره ثبت اسناد و املاک تحویل دهد.
نکته- برای درخواست تخلیه عین مستاجره نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نمی باشد و صرف انقضای مدت قرارداد اجاره کفایت می کند.
نکته- پس از ابلاغ دستور تخلیه مستاجر مکلف است ظرف مدت 3 روز پس از ابلاغ دستور تخلیه، که ازسوی دادگاه یا شورای حل اختلاف صادر شده است، نسبت به تخلیه عین مستاجره اقدام نماید. این مهلت در خصوص حکم تخلیه 10 روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه است. لازم به ذکر است دستور تخلیه احتیاجی به صدور اجرائیه ندارد و دستور تخلیه صرفا جهت اجرا به مستاجر ابلاغ می گردد.
نکته- در صورتی که طرح دعوا و درخواست تخلیه ملک مورد اجاره به طرفیت سازمان ها، دوایر و نهادهای دولتی باشدف به موجب مقررات شورای حل اختلاف، شورای حل اختلاف فاقد صلاحیت رسیدگی خواهد بود و مرجع رسیدگی به این دعاوی دادگاه محل وقوع ملک است.
- اشتباه در صدور دستور تخلیه
علی رغم وجود اختلاف نظر در این زمینه، به نظر می رسد دستور تخلیه یک تصمیم اداری است و اگر در تنظیم و صدور آن اشتباهی رخ دهد، مقام صادرکننده می تواند از تصمیم خود عدول کند.
