دعاوی علیه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

 دعاوی علیه سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت

تخلف سازنده از اجرای تعهدات قانونی یا قراردادی خود می تواند موجب طرح دعوا در محاکم دادگستری توسط مالک شود.

دعوای الزام سازنده به اخذ پروانه ساختمان

هر گونه اقدام عمرانی و عملیات ساختمانی در محدوده شهر یا حریم آن مستلزم اخذ پروانه ساختمان از شهرداری است. انجام عملیات بدون پروانه ساختمانی یا تخلف از مفاد این پروانه منجر به صدور رای مبنی بر اخذ جریمه یا حتی تخریب بنا در کمیسیون ماده 100 شهرداری ها خواهد شد. اخذ پروانه ساختمان علی الاصول با مالک ساختمان است اما غالبا در قرارداد مشارکت در ساخت این وظیفه را بر عهده سازنده قرار می دهند. در فرض عدم اجرای این تعهد از سوی سازنده، مالک می تواند الزام او را از دادگاه بخواهد. لازم به ذکر است در صورتی که شهرداری بدون موجب قانونی از صدور پروانه ساختمان امتناع کند، طرح دعوای الزام شهرداری به صدور پروانه ساختمان در دیوان عدالت اداری امکانپذیر است.

دعوای الزام سازنده به اخذ بیمه های توافق شده در قرارداد

معمولا در قراردادهای مشارکت در ساخت بر سازنده شرط می شود که نسبت به اخذ برخی بیمه نامه ها اقدام کند. در صورت عدم اجرای تعهد مذکور در قرارداد، مالک می تواند ضمن تقدیم دادخواست، الزام سازنده به اخذ بیمه نامه های مورد توافق را از دادگاه بخواهد.

دعوای الزام سازنده به اخذ پایان کار ساختمان

صدور پایان کار ساختمان یکی از مقدمات ضروری جهت صدور سند رسمی مالکیت است. اگر سازنده علی رغم تعهد خود مبنی بر اخذ پایان کار از این امر استنکاف ورزد، مالک حق دارد الزام او را از مرجع صالح درخواست نماید.

دعوای الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی

علاوه بر پایان کار، صورت مجلس تفکیکی نیز برای تنظیم اسناد رسمی مالکیت الزامی است و در صورت تخلف سازنده، مالک می تواند نسبت به طرح دعوای مربوطه اقدام نماید.

تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت

عقود و قراردادها از نظر زمان اجرا به دو دسته عقود مستمر و عقود آنی تقسیم می شوند. اثر عقود آنی در لحظه انعقاد عقد واقع می شود اما عقود مستمر در طول زمان اجرا می شوند. قرارداد مشارکت در ساخت از جمله عقود مستمر است که اجرای آن ممکن است سال ها به طول بیانجامد.

بدیهی است طرفین قرارداد مشارکت در ساخت در توافقات خود به شرایط زمان وقوع عقد توجه دارند. از طرف دیگر با توجه به نوسانات اقتصادی، ممکن است شرایط زمان اجرا تفاوت زیادی با شرایط زمان وقوع عقد داشته باشد. به همین دلیل است که موضوع تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت مطرح می شود. با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه های ساخت و ساز معمولا سازنده خواستار تعدیل قرارداد است.

در حقوق ایران به طور کلی در دو صورت تعدیل قراردادها امکانپذیر است؛ در صورتی که متعاقدین در زمان انعقاد عقد بر این امر توافق کنند یا در صورتی که دادگاه صالح مجوز آن را صادر کند.

برخی معتقدند در صورتی که مالک و سازنده در قرارداد خود، شرط تعدیل را درج نکرده باشند، دادگاه حق تعدیل قرارداد را نخواهد داشت اما به نظر می رسد دادگاه می تواند با تدقیق در شواهد و مدارک و همچنین بررسی دقیق شرایط و اوضاع و احوال بر اساس قاعده نفی عسر و حرج، قاعده لاضرر و نظریه غبن حادث نسبت به تعدیل قرارداد مشارکت در ساخت اقدام نماید. رسیدگی به این درخواست با دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است.